沈阳市亿海阳光项是目整合行销策划方案.ppt

亿海阳光项目整合行销策划方案;前言;第一部分 市场情况综述;项目自身情况描述;宏观市场描述;汶川地震导致建材价格上涨;在前所未有的逆境下， 我们如何规避市场风险？ 实现项目稳定销售？;本项目所在地综合情况评判;百年历史的塔湾 人文/地脉;现代繁华在塔湾 关键词:蜕变;发展的瓶颈;地产的契机 关键词:房价;区域判研小结;区域市场描述及分析;项目所在区域地产市场描述;;2007年12月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表 ;皇姑各区域商品房供应价格;泰山街道;辽河街道;明廉街道;从该区域商品房销售价格上看，项目所在位置的价格明显低于皇姑区其他区域，而项目所在的向工街一代的价格，又比不远的塔湾新城项目所在地区低1000元左右。 另外，该区域内不属于任何知名学区，因此，一直以来，塔湾地区都是沈阳大众住宅聚集的区域。至少近几年内，难以具备高品质项目进驻的人气基础。 ;第二部分 定位策略;亿海阳光，把梦想留在城市;项目产品定位策略;区域内客户需求描述;区域客户需求描述（使用功能需求）;项目所在地客户构成;项目所在区域客户购买动机;项目所在地客户年龄及职业;本项目主力客群消费分析;根据对项目所在区域周边同类产品的调研可以看出： 1．周边小区大部分为2000 年以前的老区，住户60％以上为国营企业的职工，收入在沈阳属于中下水平，考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力，本项目的户型定位大体上应以中、小户型为主，辅以大面积户型。 2、从该区块的现售商品房新汉城花园来看，户型跨度在61－83 m2之间，全部为小户型，若本案采用多样化付款方式，则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力，但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化，他们对银行按揭方式的接受程度有所保留，因此定10％左右的60平以下小户型是必要的。 3、本案位于城北教育及行政区内，存在一部分收入水平较高的私营企业主和政府公务员、教师，他们因工作或生活原因首选城北作居住地，这部分人对户型面积要求高，对总价承受能力强，针对这部分消费群定10％左右的大户型较为妥当。 4、作为典型的老区平民圈层，他们追求的是经济实惠，紧凑的户型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上，如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑，布局尽可能合理，面积、空间的浪费尽可能减少。;项目目标人群分析;小户型住宅人群;中档住宅产品客群分析;项目目标消费群体综合分析;新汉江项目户型面积建议表：;项目各户型产品供应量模拟：;项目产品分布建议;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;项目地块评估;楼宇位置系数研究（A区）;楼宇位置系数研究（B区）;楼宇位置系数研究（C区）;项目内部空间搭配建议;单室户型内部空间配比;项目;项目配套策略;居住（建筑、环境、户型）;商业配套 1、农贸市场——百姓日常生活需求，项目一期 2、吧文化——考虑为商业街拉动人气，面向年轻一带 3、休闲广场——商业街正中，及各园区入口 4、美食广场——地方美食、冷饮，西餐、快餐 5、娱乐文化——网吧、游戏室 6、超市 医疗配套 虽然周边医疗资源比较丰富，但考虑到本项目的定位主题——生态休闲，建议在本项目规划一处高档医吧，不定期的为业主进行健康检查，做到小病不用出社区，让业主充分享受到似家医生般的健康呵护 休闲配套 业主会所：因项目开发面积、兼容性以及未来园区业主的总数等方面，建议项目采用多会所及泛会所形式，将会所按照档次、功能等分散设置在项目各期地块及商业街内 教育配套 与知名小学联系，共同联办一所小学，直接面向项目周边区域招生，以弥补项目周边基础教育弱的劣势、园区内最好设置知名幼儿启蒙教育机构，如小哈津;项目价格定位策略;成本导向定价;项目总投资:1207018393.04元 项目广告投入: 1207018393.04 ×0.02583元 投资预期收益率: 1237193852.87×1.2=1484632623.44元 项目单价:1484632623.44/346432.13=4285.5元/平方米 考虑到项目所在区域未来的发展以及价格涨跌幅度,建议在此价格基础上建立1.1的调整系数则项目未来预期价格将达到: 4285.5 ×0.99=4242元(起)入市 上述价格图算涉及成本部分,均为本案根据当地市场宏观情况做出的初步推算,必然存在一定误差率.因此,只能作为项目初步价值衡量的依据,具体价格