温江项目全程策划是方案.doc

PAGE  目 录 一、整体市场背景 1、宏观市场走势 2、成都房地产发展概况 3、成都住宅消费市场分析 二、温江区域住宅市场分析 1、温江区域发展规划 2、温江土地市场分析 3、历年商品房供销分析 4、温江大学城片区住宅市场分析 5、竞争项目调查状况 三、项目分析（SWOT） 1、项目概况 2、项目分析（SWOT） 3、替代竞争及差异化分析 四、分析总结及项目发展建议 1、综合分析 2、安索夫模型分析 五、目标客户定位 1、目标客户群的界定 2、目标客户群的预测 六、项目主题及形象定位 1、功能定位 2、属性定位 3、主题形象定位 4、命名及释义 七、产品定位 1、户型定位 2、价格定位 3、升值空间探寻 八、项目规划设计建议 1、建筑风格建议 2、外立面设计建议 3、景观设计建议 九、营销推广策略和初步预算 1、项目推广核心营销概念 2、营销推广战略部署 ·营销战略 ·销售分期 3、媒体组合计划和预算 ·媒体组合策略 ·广告策略 ·推广策略研讨 十、入市时机建议 十一、项目投资回报分析 1、项目投资估算 2、项目投资估算依据及说明 3、资金筹措 十二、财务与效益分析 十三、项目风险分析 1、项目风险分析 2、项目风险回避 十二、结论 一、整体市场背景 1、宏观市场走势 2005年，在成都市委、市政府的正确领导下，全市上下抢抓机遇，以“项目年”工作统揽经济发展全局，经济总量持续扩大，三次产业协调发展，需求得到有效扩大，经济运行质量继续提高，国民经济保持健康、快速发展势头。初步测算，全年实现地区生产总值2371.0 亿元，比上年增长13.5%。其中：第一产业实现增加值182.3亿元，增长5.7%；第二产业实现增加值1007.7亿元，增长20.0%；第三产业实现增加值1181.0亿元，增长9.6%。三次产业结构为7.7：42.5：49.8。 分经济类型观察，国有经济和非国有经济完成投资均继续保持较快增长，分别完成投资348.26亿元和621.34亿元，增长32.1%和66.8%。其中，非国有经济中民间投资完成538.25亿元，增长53.6%。 分产业和行业看，三大产业继续保持高速增长态势，分别完成投资9.91亿元、263.89亿元和695.8亿元，分别增长97.8%、85.2%和42.4%。行业中以制造业、水利环境公共设施管理业和教育的投资增长较快，分别完成投资241.93亿元、217.45亿元和28.59亿元，分别增长94.8%、77.7%和32.4%。 成都是西部经济的重要组成部分之一，三产中第二产业和第三产业所占比重相当大，且第三产业的发展相当迅速。说明居民生活质量正在进一步的提高，市场整体购买能力有望较大提升。经济与生活的互动，将为房地产市场提供经济支持。 1）国际通行的房地产发展阶段与人均GDP数值的关系 0-2000为启动，2000-4000为缓慢发展，4000-6000为快速发展，6000-8000为减缓速度。 目前成都的人均GDP已接近4000美元，根据世界银行对70个国家房产发展与宏观经济的调查，当一个国家或地区的人均GDP达到1300～3000美元时，房地产将进入快速发展期；处于3000～8000美元时，居民对汽车、住宅等耐用消费品的需求就会达到一个跳跃性阶段。所以，目前，成都的房地产行业将处于一个井喷的时刻！ 2）成都市近几年的户均年收入与当年楼房价格的比例变化趋势图 国际上将户均收入与房价的比例在1：4—1:6之间的状况视为正常。成都2005年的户均年收入与房价之比约为1：6，很显然，目前成都的楼价对比市民的收入来说相对合理的。 2、成都房地产发展概况 在全国房地产市场的大背景下，成都市围绕“建设中国西部人居环境最佳”的目标，加快房地产业市场化进程步伐，培育、规范和繁荣房地产市场，成都市房地产呈现出市场供销两旺、成交量稳步增长，总体正常健康的良好持续发展态势：一是房地产开发投资保持稳步增长势头，2004年末成都市房地产开发投资完成额291.4亿元；二是新建商品房成交增长平稳，2004年全市商品房销售面积1448.74万平方米，成交额418.16亿元；三是新建商品住宅供应稳定；四是存量房交易成长迅速，二手房市场活跃；五是投机成分低，市场由大量有效需求支撑，成都市新建商品房住宅目前的空关率（空关指房屋已出售但未居住使用）仅为7.84%。 成都的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，成都房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。成都房地产从1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993-1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开