金地行岳阳天使佳园项目全程营销策划提报.ppt

天使佳园项目营销策划提案讲义稿;如何将项目价值最大化;一、市场分析;目前房产市场的分析：;（二）岳阳目前房地产市场销售状况;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本片区现有项目分析：;本报告是严格保密的;本片区竞争非常激烈，即将上市的楼盘有七个，且巴陵 1号、湘泰6906等项目规模较大，是本项目强有力的竞争对 手。 以上数据分析表明：目前岳阳上市的项目中在户型配比 上主要以两居室和三居室为主，传统的大宅四房也慢慢退出 消费者的眼线。而在整体的需求上来说两房已成为众多自住 或投资客青睐的产品，需求量逐渐增大，但供应量一直不 大，是市场能够快速消化的产品。;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的; 二、产品解析;项目位置：;项目周边：;SWOT分析：;三、项目定位;项目卖点提炼：;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的; 购房者在选择楼盘的时候，除了看其价格、地段、周边 配套、交通外，还非常注重“产品本身”，大致从户型、建筑 质量、园林品质、建筑风格、社区配套等方面综合考虑。;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;产品形象定位：;产品形象定位：;产品形象定位：;为了让本项目在众多楼盘中“脱颖而出”，我们将 产品定位于与目前市场上与众不同的社区主题，并 将其升华至精神文化理念。但在竞争如此激烈的市 场上，仅仅靠独特的销售卖点来博取消费者的青睐 是不够的，案名的定位同样关键。;岳阳房产项目案名的发展趋势;岳阳房产项目案名的发展趋势;岳阳房产项目案名的发展趋势; 建 议 一; 建 议 二; 1）用“美苑”谐音“美院”——美丽的院子，做为本项目的案名会触发 消费者的想像，从而引起其期望。是一种对美好的生活、美好的家 庭、美好将来的一种向往。 2）“美苑”谐音“美院”，也可以理解为“美术学院”的简称，依托美学 的百年艺术文化积淀，倡导艺术的生活，将艺术植入到建筑当中， 将艺术植入到园林当中，将艺术植入到生活当中，点燃一块众人心 中的精神家园。 3）美苑项目的案名简洁明了，便于记忆和口碑传播。冲击力强?? 吸引眼球。从常规意义来讲两个字的案名总是比三个字的来得方便， 正如我国的城市名字多为两个字就是这个道理。 ;本报告是严格保密的;新泰宁·美苑;1）朗朗上口，易记易识。 2）“美苑”谐音“美院”——“美术学院”的简称，依托了 美学的百年艺术文化积淀；湖南理工学院是岳阳有名 的大学，分为东、南、西、北院，学院的名气与文化 内涵已深入岳阳人民心中，因此，本项目的东、南、 西、北苑的命名有了非常深厚的市场基础，消费者较 为熟悉。 ;消费群定位分析： ;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;1）区域内客户—重点客户源;2）区域外客户—重点客户源;3）开发商相关客户;4）投资客户;四、产品建议;目前岳阳市场上楼盘建筑外观大致相同，大都是现代简约风格，个别楼盘采用的是西 班牙建筑、欧式、英伦风格、港式建筑等具有某地区或某国家的文化色彩的建筑风 格，较为普遍，个性不鲜明。围绕“艺术主题文化社区”，我们建议在本项目的建筑外 观设计上，制造亮点，打造现代艺术风格的建筑。建议效果图如下：;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;五、销售策略;整体思路;价格策略：;2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 （“国十一条”），要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地 产市场平稳健康发展。“国十一条”在“国四条”的基础上进一步强调：“加大差别化信贷 政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格 二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用 贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未 成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。” 对于2010年的房地产市场，业界已有一个基本共识：像2009年下半年那样疯狂是不 现实的，市场没这么傻，政府也不会答应，因此房价调整势在必行。但反过来想似乎也有道理：在经济结构调整依然艰难、实体经济恢复缓慢、外需不振内需疲软、 仍然需要宽松货币政策和积极财政政策为经济增长保驾护航的宏观背景下，在城市 化催生旺盛住房需求、房地产对国民经济拉动巨大、地方政府严重依赖土地财政、房 地产公司“不差钱”的行业环境中，房价又能跌到哪儿去呢？从今年十大城市住宅价格 指数来看：（按环比涨幅排序） ;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;本报告是严格保密的;同 比 城 市 近 三 年 价 格 走 势 分 析;2010年商品房价格急剧上涨;衡阳市近两年来商品