上海浦东大道项目的住宅产品定位.docVIP

壹、项目立地条件分析 一．区位分析 1．本案的地理位置 浦东大道项目，位于浦东大道民生路，西距陆家嘴金融核心区1.8公里；南距竹园商贸区2公里，北靠黄浦江；东临杨浦大桥1.5公里。 列入E10规划区域，住宅的江景主题优势明显。项目距黄浦江仅200米左右的间距，临江北眺未来的北外滩繁华商圈已经成为上海市政府的重点规划区域，成为上海打造滨江城市轮廓线的重点区段，本项目所在位置也纳入了沿黄浦江重点规划的E10板块。 本案 北外滩 项目为多个板块的连接点，地理位置极为优越。该项目经由浦东大道与陆家嘴核心区的通行极为方便，直接受陆家嘴辐射，配套、交通优势明显，无疑是陆家嘴板块的延伸。另一方面，项目东接张江和金桥，北由大连路隧道形成杨浦北外滩进入浦东的通道，形成了多个板块的连接点。 区域经济与人口 国际金融中心建设奠定陆家嘴市金融核心区地位。随着综合改革试点区域的列入，陆家嘴建设成国际金融中心的目标提上日程， 陆家嘴东扩，区域价值进一步提升。未来陆家嘴核心区域将扩展至东昌路—张扬路—东方路一线。本项目作为陆家嘴延伸段，区域价值进一步提升。 陆家嘴金融市场的升级，吸引了高层次产业人口大量进入，带来了区域内房地产市场的需求，同时有效地刺激了周边辐射板块的居住需求。因为随着陆家嘴板块商业价值的急剧提升，区域内住宅项目供应量极度畏缩，呈现出巨大供需缺口，后进入板块工作的相当一部分人口的居住需求得不到满足。 陆家嘴地区2005年2008年2010年金融、银行业1000多家约1600/跨国公司40多家/约100企业4000多家8000多家产业人口（万人）约32约38约62数据来源：同策研展部 目前居住于陆家嘴板块的人口主要为在陆家嘴金融核心区上班的外籍人士和全市的一部分顶级客户。 随着陆家嘴东扩以及浦东整体经济的飞速发展，外籍人口的数量将会有一个较大的上升。到2008年，在陆家嘴区域，未来外籍人口数将达到3万左右，将比目前这一人口数量增长50%以上。其中，欧美人??占的比例占到50%，并在进一步上升，韩国、新加坡等区域的人口也将呈现上升的趋势。 目前浦东外籍人口的比重 区域总人口数所占比例美国香港韩国新加坡欧州其它——陆家嘴1.8～2万26%10%12%14%28%10%——美国德国法国日本韩国新加坡其它金桥2.2～2.4万37%16%13%6%2%3%23%数据来源：同策研展部 区域交通及周边的配套 中、小学校本案医院邮局大型超市 A 昌邑路小学 C 浦东第二中心小学E 易初莲花B 建平中学 D 公利医院F 邮局(洋泾街道) 浦东大道使项目与陆家嘴核心区一线连接，交通可达性极强。 交通网络的完善将大大提升本项目的影响力。未来本案住宅项目竞争市场的覆盖面不仅函盖陆家嘴、源深等浦东环线内板块还能与浦西的杨浦、虹口等区域的高端市场争夺客源。这点主要得益于项目周边规划交通非常发达、便捷，“三条轨道线、一条快速干道、一条隧道、一座大桥”四通八达。 项目周边已经形成了较为成熟的住宅氛围，但目前的商业、生活等基础配套设施层次不高。商业设施主要集中在浦东大道桃林路以东一直到罗山路段，主要以小型餐饮和生活日常饮食、用品为主，规模较小、客源定位层次不高。项目3km范围内有小学、中学、医院、大卖场和邮局，生活功能配套设施齐全。 随着本案列入了市政府重点规划区段E10板块，项目周边的改造时机已经成熟。 项目的竞争市场分析 本案 已售 在售A 耀江花园 均价2.5万/m2 H 东方新座 1.4-1.7万/m2 B 外滩99 均价1.6万/m2 I 名门滨江 1.6-1.8万/m2 C 耀江国际广场 3.0-3.6万/m2 J 东晶国际 1.6-1.8万/m2 D 浦江名邸 2.0-2.2万/m2 K 上海滩花园洋房 均价26000元/m2 E 白金府邸 2.8- 3.4万/m2 F 中虹明珠苑 均价1.7元/m2 L 国际华城 1.5-1.6万/m2G 旭园 均价13000元/m2 M 山水国际 均价16500元/m2 1）北外滩的住宅市场 目前，北外滩在售以及次新景观房中，主要有白金府邸、耀江国际广场、浦江名邸、中虹明珠苑、旭园等。区域内高品质的江景楼盘主要有白金府邸和耀江国际广场，两楼盘均以交房。江景房均价在3-4万元