20130305圣展全程“国5条”政策解读.pptxVIP

“国五条” 政策解读;;政策背景;政策背景;政策背景;政策背景; 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，据新华网报道，这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议。;新“国五条”概述;;政策措施;;VS;宏观经济对比;金融政策对比;;开发商;“国五条”实施细则的出台背景，无论是宏观经济环境还是金融环境，都与2010年“国十条”有着惊人的相似；但也有一些不同之处，例如金融改革。此次政策是在原有政策力度上的进一步强化。“限购”、“限贷”、“限价”及保障房是本轮房地产调控的基石。新的执行细则继续从力度和范围这两个方向强化原有政策。除此之外，强化征收个人所得税、房产税扩围、外来务工人员纳入住房保障范围等新内容，则表明了房地产调控方式已经开始转变。;;后市影响;影响一：二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出 实施细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5 年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征。此前市场普遍按照总房款的1%计二手房所得税。若这项政策得到严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升预计将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落，远期将会形成二手房向一手房转向或一手房渠道。 同时，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升： 1、通过提高二手房交易个人所得税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑； 2、原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。;影响二：强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交 实施细则强调差异化个人房贷，信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压。从2010 年“国十条”新政后成交量来看，信贷政策对楼市调控效果明显，购房的银行按揭比例下降明显。信贷收缩将在很大程度上影响未来楼市成交量。;影响三：规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降 实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。如 “限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。预计房价上涨压力较大的已限购城市将直接提高限购标准，其他出现房价过快上涨情况的城市，不排除加入限购范围。从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，阶段性导致成交量下降。;影响四：房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小 实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。房价的上涨归根结底是短期市场供需矛盾造成的结果，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定。房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向。相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。;“国五条”细则的推出，标志着新一轮房地产调新控拉开序幕。税收、信贷政策加码，将对楼市带来显著影响。 当前持续火热的楼市将有所降温，短期内（各地方政府出台具体执行政策前）将会出现一波恐慌性购房；长期来看市场成交量适度收缩，具体情况还要根据不同城市、不同楼盘具体分析（一二线城市降温幅度超过三四线城市，改善型项目降温幅度超过刚需型项目）； 政府对投资、投机性购房的打压使得二手房市场将陷入冷清，使得二手房逐步向一手房转向，二手房成为一手房的渠道； 从市场经验来看，一、二手市???的波动是同向的。即二手房如果陷入冷清，其情绪波动一定会传导至一手房，预计未来一段时间内，成交量将会受到影响； 从2010 年第一轮调控开始后楼市表现来看，全国一、二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过