天津宁河城市艺墅的营销策略方案.pptVIP

“宁河—城市艺墅”营销策略方案 （北京深度传视营销策划有限公司） ? ;?目录 第一篇：分析篇 一、市场背景： 二、竞争对手分析： 三、已售产品分析： 四、已购客户分析： 五、产品前期市场推广简要分析： 六、分析总结： ; 第二篇：策略篇 一、项目营销目标： 1、项目的总体销售目标 2、分阶段的销售目标 二、项目总体营销策略 1、项目整体营销思路 2、销售现场策略 3、价格策略 4、渠道策略 5、推广策略 ;第三篇：执行篇 一、月度营销推广方案 1、财务指标 2、推广目标 3、渠道 4、销售控制 5、现场说辞要求 6、推广主线 ;第一篇：分析篇 一、市场背景： 宁河县位于天津市东北部。总面积1031平方公里。辖芦台、丰台、宁河、潘庄等6个镇，董庄、赵庄、任凤、大北等16个乡，???国家批准的第一批沿海开放县之一?。其县政府设在芦台镇，全县人口35万。宁河自然环境优美，气候温和，土地肥沃，自然资源极为丰富，宁河因产香甜粘软的小站稻，驰名中外，被国务院农业部确定为优质小站稻基地县，?以及棉花基地县和产粮大县。宁河县内工业主要以酿造、纺织、服装、机械、电子、食品、建材、化工、造纸、皮革、制鞋、线材、箱包、铸造、饲料加工等24个生产门类为主体。有各类企业1600个。有中外合资企业13家，生产出口产品的企业200家，主要产品有服装、箱包、园艺工具、白酒、排风扇、玛钢件、铜线材等10个大类，200多个品种。其县城芦台镇有住宅区26个，主要有光明区、商业区、南小区、北小区等。全县有中等学校38所，芦台一中是市重点中学。 ; 宁河县由于处于地震多发带的关系，至今仍存较多平房，作为县政府所在地的芦台镇也不例外。以平房为主的城市建筑现状与其经济的高速发展极不相称，故此在2006起宁县委、县政府即开始着手对城市建筑进行改造，其中芦台镇中心区的平改工作已由县房管局开发公司基本完成，中心区边缘地带也开始由区外房地产开发企业着手开发，并且有些项目已经入住。从芦台镇已有房地产产品市场价格来说，一般销售均价在4300—4500元之间，规模在十万平方米左右。其镇内在售项目有：宁福花园、福康花园、光明小区、愉悦港湾等。由于各项目分处城镇的不同区位，基本上形成了当地居住的片区形式。其城镇中心市场由光明小区基本完全占领。城南市场主要由宁福花园所引领，福康花园紧随其后。城东市场项目主要为新开发的“愉悦港湾”，其市场虽未正式启动，但以项目的总体规模而言，我们不可小觑。城西市场中，主要是我们的“城市艺墅”和华翠小区，其中华翠小区早已入住，致使“城市艺墅”成为了该片区的主力项目。 ;二、竞争对手分析： 由于宁河房地产市场的发展属于初级阶段，市场内的客户多为从平房向楼房过渡的初次置业客户，因此市场对产品的整体质素要求相对不高，对价格的敏感度却相对较高。这种状况的产生一方面是由置业者所处的置业阶段所决定，另一方面也是由目前市场中的产品及平均销售价格所决定的。但目前的这种市场情况也并不能说明当地市场的购买力不足，我们从城市艺墅前期的购买者中即可以看到，当地市场对高档项目的购买还是有一定承受力的。由于芦台镇当地房地产开发的情况，我们对市场中的产品进行一个大致的分析。 ;光明小区： 由当地房管局开发公司建设，位于芦台镇中心，整体开发面积在20万平米以上，现二期工程已封顶，余房只有顶层，销售均价在4300元左右。 大安宁福花园： 由大安房地产公司开发，其公司开发经验丰富，操作水平较高，在市区开发建设面积达百万平方米以上。该社区位于城南三八河路，规划建筑面积为八万平米，楼间距大于22米，销售均价约4400元，主要客户为镇内居住者。项目已于今年末入住，销售形式良好，售出率在80%以上。在当地市场中产品形象的树立已基本完成，并形成了较好的市场口碑。其产品的户型面积区间与城市艺墅产品相近，但社区景观规划及配套会所功能性相对较差。 ;福康花园： 福康花园的开发商为正信集团。正信集团的开发能力虽不能与大安公司相比，但在市区也有多个开发项目，具有一定的开发经验。该社区规划建筑面积六万平方米，分两期开发，一期已入住，且销售形势较好。其销售均价略高于大安宁福花园，社区景观设计稍差于大安且无会所设置，且市场对其认可度相对较低，故此其销售状况落后于大安宁福花园。 愉悦港湾： 愉悦港湾项目开发商为耀居置业，其具有多年房地产产品操作经验，操作水平较高。该项目位于芦台镇东部，芦汉路与光明路交汇处，规划建筑面积30万平方米分三期开发，一期13万平方米。现为内部认购阶