安溪君悦华庭一期的组团铂晶公寓开盘全程策划报告.docVIP

PAGE  君悦华庭一期2组团铂晶公寓 开盘全程策划报告 第一篇：市场分析篇 安溪楼市的宏观概述： 1、由于受大环境的影响，安溪房地产市场受到很大的挑战，市场成交量萎缩，销售周期增长，开发商面临较大压力。据各个售楼处和房管局信息统计，8月份开始，各个楼盘新的成交量特少，部分楼盘销售停滞； 2、市场交易价格开始下滑，特别新项目的定价更是创市场新低。10月25日即将开盘的【百宏·滨江花苑】制定出2100元/㎡的起价，另外10月18日开盘的县城中心【阳光城】提出3360元/㎡的低起价； 3、市场放量增加，产品同质化严重，客户选择余地大，加剧市场竞争，销售面临更高层次的挑战。10月份安溪正式认购的项目有【东城丽景】二期、【百宏·滨江花苑】、【阳光城】； 4、市场竞争激烈，暗降促销手段层出不穷，各个楼盘为争夺自己的客户，制造变相降价或是采用促销手段。如【世纪豪庭】促销折扣达96折，个别单元甚至打9折，【三远·江滨花园】暑期推出“考得高省得多”活动，最高可优惠360元/㎡，【蓝溪国际】十楼以上同一价，并推出“以茶换房”的营销新手段，【龙湖商城】10月购房最高可省43888元/㎡等； 5、特别注重对老客户的营销，利用“老带新”促销活动，提高项目的成交量。如【三远·江滨花园】推出老带新活动，“只要老客户成功介绍新客户成交就可获赠2000元购物券”，【龙凤都城】的老带新活动是“老客户免一年半物业管理费，新客户面一年物业管理费”等； 6、市场产品比较单一，以大户型为主，小户型数量少； 7、目前市场的均价在2600——4200元/㎡之间，随所处地段、周边配套、小区品质的不同而不同，但是在市场不景气的今天，各个楼盘通过暗降等促销手段也开始下调，有的甚至可以打到9折，比原本的均价下降10%； 8、【三远·江滨花园】的认购策略是“交10000抵20000元，同时免一年物业管理费，店面还可以20%首付”， 【阳光城】是“交5000抵10000元、交10000抵25000元”，【东城丽景】是“预交30000元“。 9、从推广策略来分析，安溪的推广渠道比较单一，以DM、派报、路牌广告、短信群发、电视等主要渠道； 综合以上市场分析：同舟济认为，在充分把握市场的基础上，针对即将推出2组团做好精密的部署，制定切实可行的策划方案，采用科学的推盘计划，充分整合媒体渠道，完善价格与促销策略，抢占客户资源，达到快速销售的目标。 竞争楼盘个案点评： 项目名称位置项目规划主力户型面 积范 围价格水平促销策略推广策略项目点评江滨花园安溪江滨大道颖如桥头项目总建筑面积13万平米，由10幢多层和小高层组成，项目还规划近万平米欧式音乐园林两房、三房、四房90—180㎡起价：2950元/㎡ 均价：3300元/㎡ 层差价：60—120元/㎡ 景观差：220—500元/㎡7月高考促销，“考得多，省得多”； 老带新送2000元购物券； 一到四楼一口价35万；户外推广 短信群发 下乡派报项目占据江滨稀缺美景，景观好； 项目周边配套不齐全，购物不方便； 项目促销力度大，充分把握每一个销售节点； 项目目前已经处于现房销售；蓝溪国际安溪河滨南路项目总建筑面积17.5万平米，分两期开发，由9幢高层建筑组成，底下负一层为停车场两房、三房122—170㎡起价：2880元/㎡ 均价：3200元/㎡ 层差价：50元/㎡ 景观差：100元/㎡在售楼处可得到20元/㎡的优惠； 通过关系可得到100元/㎡的优惠； 靠西单元10层以上统一价3300元/㎡户外看板 电视广告 短信群发项目距离县城近，配套较完善； 项目促销力度较大； 近期客户处于观望中，销售不景气 项目在10月份推出“以茶换房”的置业方案，产生较大的市场影响；世纪豪庭城厢河滨路项目总建筑面积30万平米，由35幢多层、小高层组成，小区外围一层为商业，设有地下停车场一房、两房、三房、四房、复式37—200㎡起价：2800元/㎡ 均价：3200元/㎡ 层差价：50元/㎡ 景观差：30—80元/㎡ 东西差：30—80元/㎡项目挑高5.4米，推出买一层送一层； 最低可享受9.5折，特殊关系户还可打9.35折 4-5人团购，可享受9.5折高炮 路牌广告 DM项目开发比较早，环境又好，受关注度高，目前已经销售到75%左右； 小区主要销售的是20层以下的户型，总价比较低； 项目从去年下半年开始冷淡，观望客户多； 项目一期已经入住，二期是准现房销售；龙凤都城 蓝溪大桥头项目总建筑面积60万平米，分7期开发，目前开发的第4期由28栋多层、小高层组成，另外规划一个俱乐部作为水上乐园和900米长的休闲走廊，还规划有社区商业街三房、四房90—130㎡起价：2700