0169房地产法-自考法律本科-笔记串讲解析.doc

房地产法 第一章 房地产法概述 1、房地产：是土地、房屋财产的总称。 土地分为：农用地、建设用地、未利用地。 房屋：指土地上的居民住房、工商业用房、办公用房（写字楼）等建筑物及其构筑物，如铁路、桥梁等。 2、2、法律意义上的房地产： 1）物权与房地产权： 01.物权分为：自物权（财产所有权：占有、使用、收益、处分） 用益物权（益物权：使用权、经营权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留置权） 财产所有权有四项权能：占有、使用、收益、处分。 我国现阶段实行土地社会主义公有制，即全民所有制、劳动群众集体所有制。 土地所有权分为：国家土地所有权、农民集体土地所有权。 02.房屋的所有权：国家所有权、集体所有权、个人所有权。 房产权：即房地产权，包括房屋的所有权、该房屋占用范围内的土地使用权。 2）不动产： 不动产：指土地以及房屋、林木等地上定着物； 动产：指不动产以外的物。 土地属不动产，我国土地所有权不得转让，不提抵押，作为转让、抵押的标的物仅限于土地使用权。 3、房地产市场及其发展： 1）房地产市场：国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。特性：综合功能、多级市场、法定形式、国家干预。 2）房地产市场发展： 1949年新中国成立后，广大农村实行土地改革，废除封建土地所有制，实现农民土地所有制。 1956年前后，对城市中属于资本主义性质的私有房屋进行社会主义改选，逐步改变其所有制。 1978年12月中共11届3中全会实行对外开放，房地产市场在我国逐步兴起。 4、房地产业的概念： 1）狭义的房地产业：指专门从事房地产开发经营的行业。主要有两类： 一类是从事城市房地产开发和交易的； 一类是从事开发经营成片土地的。 2）广义的房地产业：包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。  5、房地产业在国民经济中的地位和作用： ⑴基础性：土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。 ⑵先导性：为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。 PS：1927-1936，根据地实行土地改革，实现孙中山提出的“耕者有其田”的主张，故第二次国内革命战争又称为土地革命战争。 6、房地产关系: 指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系，本质属经济关系。 分类：民事（商品）性质的经济关系、行政管理性质的经济关系。（见下题） ⑴民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。 ⑵行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。 7、两种不同性质的房地产关系：两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时交织成综合性经济关系。 这里引进几个规范性文件加以说明： 1）1999年4月29日通过的《中华人民共和国行政复议法》，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利 归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。 2）最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》，按照意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。 3）最高人民法院1996年7月24日在其《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件的批复》提出把平等主体之间的民事 （商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确区分开来。 4）国务院2001年6月6日修订公布的《城市房屋拆迁管理条例》。 8、对房地产关系实行法律调整的必要性: 1）规范房地产市场秩序的需要： 2）巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化。 9、我国房地产立法发展概况： 1）新中国成立——1978.12： 1950.6.28《土地改革法》 2）11届3中全会以来：我国制定了一系列相应法律： 01.宪法：全国人大，1982.12.4 02.法律：人大常务委员会。 03.行政法规：国务院领导和管理经济工作和城乡建设制定。 04.地方性法规 05.规章：分两类，一是国务院有关部，一是省自治区直辖市。 06.司法文件： 07.政府文件。 附：新中国成立后，首先