20140530保集澜湾6月价格报告要点.ppt

比准项目选择 根据社区规模、产品品质、区位与本项目可类比来选择： 选取万科海上传奇、旭辉亚瑟郡、绿城臻园、汇智湖畔家园来对洋房进行核心均价推导 选取旭辉亚瑟郡一层、绿城臻园一层、象屿鼎城对底TOWN进行核心均价推导 选取象屿鼎城、玉兰公馆对叠加进行核心均价推导 选取保利御樽苑、绿宝园、御沁园对别墅进行核心均价推导 三、均价推导及价格建议 核心均价推导步骤 第一：运用市场比较法，初步测算出本项目各物业类型核心均价 第二：根据首次开盘房源价格对比，进行价格再次验证 第三：根据客户情况，推导最终价格 三、均价推导及价格建议 价格区间推导模型建立 价格区间动态估算模型： 比准均价=静态基准价格×楼盘对比修正系数 P = ∑Pn × R1 × R2 n 市场比准法测算模型 三、均价推导及价格建议 洋房非底层价格推导 项目 区位 社区 配套 交通 发展价值 景观资源 周边环境 总分 比准系数 打分说明 与市中心距离 容积率、成熟度 基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外） 交通便捷性 利好规划与资源 社区整体规划布局、景观资源打造 周边生活环境 —— 对比项目/本案 权重 20 10 15 15 15 15 10 100 1 旭辉亚瑟郡 15 7 12 11 13 12 7 77 1.00 绿城臻园（小高层） 16 6 13 14 13 15 8 85 1.10 汇智湖畔家园 18 4 12 14 14 13 9 84 1.09 万科海上传奇 18 4 15 15 12 15 10 89 1.16 本案 16 7 12 11 11 13 7 77 1 项目 建筑外立面 楼栋规划位置 户型 公建部分 交房时间 物业管理 开发商品牌 总分 产品比准系数 打分说明 风格及用材 楼栋是否临街，是否受噪音污染，景观资源等 功能性、得房率 大堂空间、用材 交房 物业管理、服务水平 / —— 对比项目/本案 权 重 10 15 15 15 15 20 10 100 1 旭辉亚瑟郡 8 13 14 12 13 18 8 86 1.08 绿城臻园（小高层） 10 14 12 15 14 20 10 95 1.19 汇智湖畔家园 7 13 11 11 14 15 6 77 0.96 万科海上传奇 8 12 14 15 14 20 10 93 1.16 本案 8 13 13 12 12 16 6 80 1 楼盘对比修正系数——社区对比 楼盘对比修正系数——产品对比 三、均价推导及价格建议 项目　 基准 社区系数 产品系数 比准价格 权重 权重值 入市价格 A a b C=A/a/b D Pn=C×D P’=∑Pn 旭辉亚瑟郡 27700 1.00 1.08 25767.44186 0.35 9018.604651 27394.78251 绿城臻园（小高层） 35600 1.10 1.19 27157.39938 0.3 8147.219814 汇智湖畔家园 40200 1.09 0.96 38285.71429 0.1 3828.571429 万科海上传奇 34400 1.16 1.16 25601.54645 0.25 6400.386614 洋房非底层均价推导测算值： 价格取整为27000元/㎡ 三、均价推导及价格建议 洋房底TOWN价格推导 项目 区位 社区 配套 交通 发展价值 景观资源 周边环境 总分 比准系数 打分说明 与市中心距离 容积率、成熟度 基本生活配套、教育医疗配套（包括社区内、外） 交通便捷性 利好规划与资源 社区整体规划布局、景观资源打造 周边生活环境 —— 对比项目/本案 权重 20 10 15 15 15 15 10 100 1 旭辉亚瑟郡（一层） 15 7 12 11 13 12 7 77 1 绿城臻园（公寓一层） 16 6 13 14 13 15 8 85 1.10 象屿鼎城 15 6 13 11 11 13 8 77 1.00 本案 16 7 12 11 11 13 7 77 1 楼盘对比修正系数——社区对比 楼盘对比修正系数——产品对比 项目 建筑外立面 楼栋规划位置 户型 公建部分 交房时间 物业管理 开发商品牌 总分 产品比准系数 打分说明 风格及用材 楼栋是否临街，是否受噪音污染，景观资源等 功能性、得房率 大堂空间、用材 交房 物业管理、服务水平 / —— 对比项目/本案 权 重 10 15 15 15 15 20 10 100 1 旭辉亚瑟郡（一层） 8 13 12 12 13 18 8 84 1.02 绿城臻园（公寓一层） 10 14 12 15 14 20 10 95 1.16 象屿鼎城 9 13 14 14 15 17 7 89 1.0