思源北京经开国际频捏业大道地块产品规划设计建议.ppt

经开BDA国际企业大道A地块市场研究与定位报告 纲 要 BDA国际企业大道63C1地块项目概况 北京市房地产市场研究与办公物业发展状况 亦庄区域规划与办公物业市场供给研究 北京市办公物业潜在客户需求调研 本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公 本案定位价值可行性论证 本案定位竞争力和抗风险能力分析 本案的前景与展望 A区地块基本状况 位于亦庄荣华路南端，紧邻规划的工业区，北面正对环岛。 土地性质——公建用地 用地面积——50000平米 容积率——2.0-2.5 本案SWOT分析 纲 要 BDA国际企业大道63C1地块项目概况 北京市房地产市场研究与办公物业发展状况 亦庄区域规划与办公物业市场供给研究 北京市办公物业潜在客户需求调研 本案市场定位——升级版、商务版企业独栋办公 本案定位价值可行性论证 本案定位竞争力和抗风险能力分析 本案的前景与展望 北京市房地产市场研究与办公物业发展状况 北京市房地产市场概述 北京市办公物业发展状况与趋势 新兴办公物业形态与案例 对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析 2005—2008年，北京房地产市场将成全国焦点 房地产市场政策影响分析 北京市分类物业市场分析： 商品住宅投资增幅回落，新开工面积下降，价格涨幅创新高； 别墅和高档住宅售价依旧上扬，但租金有所下滑 房地产市场供应与需求分析 供给 开发方向郊区化趋势进一步明显。 供应结构倾向于中高档次 新盘开盘价格普遍上涨 小结： 市场供应—— 房价走势—— 北京未来房地产走势预测 住宅交易市场发展趋向稳定 办公产品竞争激烈，呈现多元化发展 商业用房市场长期发展空间巨大 社区商业物业将成为开发热点 北京市房地产市场研究与办公物业发展状况 北京市房地产市场概述 北京市办公物业发展状况与趋势 新兴办公物业形态与案例 对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析 北京市写字楼市场——市场现状 北京市写字楼市场——供应与空间布局 北京市写字楼主要分布在海淀（中关村商圈）、朝阳（CBD)、西城（金融街）三大传统区域； 2004年全年新增供应量达210万平方米； 北京市写字楼市场——市场消化力 2003年北京市写字楼需求旺盛，从年初开始需求量持续上涨； 2004年北京市写字楼销售平稳，基本上一直处于调整期； 北京市写字楼市场——各类客户购买力 ２００4年国内行政事业单位、国内企业单位是北京市办公物业购买的主力客户； 2005年机构投资，海外基金成为主力大单客户。 北京市写字楼市场——销售价格趋势 2003年以来，北京市办公物业销售价格稳中有升； 北京市写字楼市场——租赁价格趋势 租赁市场——北京甲级写字楼市场平均租金持续走高。 04年第三季度北京甲级写字楼市场平均租金为25.2 美元／月／平方米(实用面积)，比上季度上升了1.4%。 北京市写字楼市场未来市场供需趋势 ２００５年前后，北京写字楼的供应量将高达５００多万平方米，年均达２００多万平方米，北京市平均每年写字楼的年消耗量在50万到70万平米之间，未来两年北京市写字楼市场供大于求现象将更为严峻,竞争更加激烈 ； 北京市写字楼市场未来产品发展趋势 北京市写字楼市场研究总结 北京市房地产市场研究与办公物业发展状况 北京市房地产市场概述 北京市办公物业发展状况与趋势 新兴办公物业形态与案例 对潜在竞争项目和可类比项目的深入分析 办公空间的代系演进 办公新理念：双生态发展空间 适应于这种“地域郊区化、产业高新技术”的新型办公建筑，将在成本优势“整体性生态化”等方面超越目前的市中心办公物业。 新兴办公物业形态 花园式独立企业建筑 ——BDA国际企业大道 本案位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，是开发区核心位置的重要地段，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线，同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。 项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发，于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率：41% 独栋式总部楼 ——总部基地 西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园 东临京开、京津塘高速公路、南苑机场，毗邻国际汽车城西有京石、京良等重要公路干线南有世界公园、葆台汉墓、超大型体育中心北有北京西站、丰台站、丰台西站，连接京山、京广、京九、丰沙等7条铁路干线　　 　总占地面积：65公顷； 总建筑面积：130万平方米　每栋面积1200至6