万科城步行街策略是解析.pdfVIP

标杆项目借鉴部分 | 社区商业开发案例分析 万科城 物 业 类 别 ： 普通住宅、别墅 建 筑 类 别 ： 多层、小高层、高层 占 地 面 积 ： 397883.5平方米 建 筑 面 积 ： 437670平方米 住 宅 面 积 ： 398050平方米 商 业 面 积 ： 30000平方米 覆 盖 率 ： 30％ 容 积 率 ： ≤1.1 停 车 位 ： 4200个 建 筑 设 计 ： 美国Sandy babckck设计事务所 景 观 设 计 ： 美国BGA景观设计事务所 开 发 商 ： 深圳市万科房地产有限公司 一、项目概述 万科城位于深圳龙岗稼先路以南、贝尔路以北、坂雪岗大道华为百草园以西、石龙路以 东。万科选择坂雪岗，是建立在其对深圳城市发展战略层面上的判断，随着深圳城市化的发 展，深圳地产市场重心逐渐移向关外。而坂雪岗的地理位置正在深圳城市发展的中轴线上，虽 然片区目前在交通、配套等方面尚未发展成熟，但地理位置的潜力十分明显。随着深圳特区内 土地的日益减少，片区价值将进一步显现。 万科城占地面积约40万平方米，规划了覆盖区域6公里以内的30000平方米大型商业街区、 一个12200平方米的开放式城市广场、两所幼儿园和一所占地35600平方米的九年制学校，以及 近80套新概念“城市LOFT”艺术商务空间。 二、项目SWOT分析 万科城风情步行街是深圳万科目前最大的商业项目，地处华为公司总部对面坂雪岗村，该 项目将打造成一个极富特色的对社会开放的西班牙风情步行街。 1、优势分析 1.1 紧临“未来深南大道” 万科城风情步行街，临有“未来深南大道”之称的坂雪岗大道，项目不仅有良好的外部形 象，也有助于广聚人流、车流，往来皆是客，出入皆财富。 1.2 全是街铺 独立式临街商铺，是最有价值的商铺之一。与集合商业相比，既可免受其他商家的干扰， 亦可共享客源。全街铺最大的特点，就是营造出“铺铺相连、琳琅满目”的商业环境，更加贴 近人们的购物心理，让游客在轻松、随意之间体验逛街购物的乐趣，从被动购买变为主动购 买，大大提升购买力。 1.3 12000 余平方米的超大广场 万科城独有 12000 余平方米的文化广场，为整个商业街增加了一个巨大的消费者逗留场 所，在此游玩的人都有可能成为潜在的客人，同时又为商家促销提供了场所。 1.4 超高层高，商铺气派、体面 多数商铺层高达到 4.8 -5.8 米 ，商铺宽敞、通透，具有良好的购物环境。 1.5 高实用率 多数商铺的实用率超过 90% ，性价比大大提高，赋予商家更多空间。 2、劣势分析 2.1 噪音影响 项目东侧为平南铁路，与项目最近点的垂直距离是150米，轻轨11号线计划在2006-2007年 间开始修建，预计2010年建成通车，可能会有噪音影响。 2.2 周边环境欠佳 本项目东南侧50米以外，有污水沟1条，小型垃圾站3个，废品收购站1个，东南侧有部分历 史遗留之烂尾楼，会造成一定客户心理负面因素。