广州市恒安大厦营是销策划方案.docVIP

前 言 受广州市恒翔房地产开发有限公司委托，广州天与地广告传播有限公司对参与恒安大厦的策划及推广工作深感荣幸，对广州市恒翔房地产开发有限公司给予敝公司的机会深表谢意。凭籍着数年房地产之经验，天与地广告公司将竭尽所能，为广州市恒翔房地产开发有限公司提供最好的服务。 本策划方案是通过对市场及相关因素的分析，对恒安大厦销售工作提出宏观和微观的建议，为恒安大厦今后的销售推广方向作出描述。力求提高恒安大厦品牌形象并在销售中取得理想成绩。 本方案中的广告策略重点：将以恒安大厦的目标消费群准确定位为基础，品牌形象的建立和培育为重点，达到促进销售的目的。 1项目分析 1．1恒安大厦的优势分析： 1．1．1 明确的地理位置优势 恒安大厦位黄埔大道中，华南快速干线东边出口旁，正对翠湖山庄、暨南大学和马场以东、天河区府西南面（斜对面）。地址易于传达和描述，在地址的描述中，有许多知名的建筑物和场所作为辅助描述，目标买家仅仅在现场售楼部地址的了解上已了解了本项目的经济、文化和政治氛围。这一优势对推广和销售都是不可多得的，前期的推广（平面广告的发布）中似乎没有充分利用。 1．1．2 景观的优势 恒安大厦15楼以上东北面的单位可以看到天河公园、更高楼层的南向单位可以欣赏江景，这些都是次要的，我们要讲的是以恒安大厦为中心的相当大的一个区域内并没有密集的高层建筑，由于高架桥的原因，相信在以后的规划建设中这方面的改变不会很大，附近建筑低矮、楼距大，这样本项目高层单位的风景、城景、路景都会另人赏心悦目。这一优势需要在现场现身说法地向目标买家传达才会有说服力，在媒体上可以提及，但以此作为主要话题似乎欠妥。 1．1．3 配套成熟 恒安大厦周边的文化氛围非常浓厚，学校、医院、邮政、机关、公园等近在咫尺，与之相应 地银行、街市、百货一应俱全，能满足多方面的需求。 1．1．4 规划优势 在恒安大厦交付使用之后，我们可预见到相当长的一段时期内，较大范围区域不会有对恒安 大厦造成影响的施工工程进行。 1．1．5 建筑质量 发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，在项目现场已有很好的体现。样板间和交楼标准的展示都非常另人满意。 1．1．6 科技成分的引入，可以讲是四两拔千斤 据市场经验估计，引入宽带网络的费用相当于每平方不足50元，而引入之后所产生的附加值直接回报（提交单价之幅度）是远不止于此的。另外，间接地，这一举措可以最大限度地表明发展商对高素质产品的执着追求，这对买家来讲绝对是一个福音。 1．1．7 理想的户型设计 本项目的户型设计非常合理，外飘窗台、双阳台的设计、隐梁柱的结构，颇费心思的开间布置，都是同区内出类拔萃的。 1．1．8 售价是本项目一个重要的优势 目前的售价在5000元/平方米左右，居于翠湖山庄之下、附近其它楼盘之上。而5000元这一单价是行内公认的最含糊的单价，这里“含糊”的意思是大多数的购房者不会以5000元为层次划分来界定买得起和买不起。于是这一定价并没有将目标人群作过多的限制，既保证了销售的受众的量的基础，又保证发展商有一定的利润。发展商的利润，是发展商销售过程中利益承诺兑现的保障。 1．1．9 交楼在即 本项目于年底交付使用，基本上克服期楼心理，而且买家可以在购买前看到他们想购买的单元的实际情况，对于质量好的项目，这也是对销售直接促进的因数。 1．1．10 交通优势 几大出口、几大入口及期放射引桥形成了通往东南西北的方便的交通网络。 1．2恒安大厦的劣势分析 1．2．1项目只有两幢塔楼，规模不大，红线内没有怡人的绿化环境； 1．2．2由于临近一线马路，可能较为嘈杂（当然发展商以在玻璃的选材上作了考虑）； 1．2．3居住气氛不够浓厚； 1．2．4门前是高速路出口，往来车辆较多，小范围空气污染和交通安全是两个隐忧； 1．2．5前期销售没有做好品牌形象，后期的销售压力和难度都较大； 1．2．6附近虽然有相当的配套，但有些场所还是离本项目较远，住在这里还不是十分方便； 1．2．7裙楼的功能没有能够在销售期充分展现，让买家有所冀望，这也是不足。  1．3市场机会： 1．3．1恒安大厦是一位于较理想位置的商住组合建筑； 1．3．2恒安大厦是一具有高素质、好质量的建筑； 1．3．3恒安大厦的开间设计、装潢选材（用料用色）都非常理想； 1．3．4发展商极具前瞻性地规划引入宽带网络，对业主和买家极具吸引； 1．3．5价格适宜，有相当的市场（消费基础）。  1．4市场威胁： 1．4．1区内有相当货量的期、现楼商品房（如：翠湖山庄、福金莲花园等），如果本项目没有鲜明的形象和卖点就无法突围而出。 1．4．2居住氛围不浓，与同