【2017年整理】物业管理师真题.doc

访客无理打骂护卫员怎么办…… 去年9月12日15时40分，一访客到租住在某花园A栋的朋友家取VCD机。在他携机欲出大堂时，大堂护卫员礼貌地请其办理有关放行手续。谁知他竟勃然大怒，破口大骂，随后赶来的他的楼上朋友还动手打了护卫员一拳，随手又撕破了护卫员的衣服。巡逻护卫员闻讯赶来制止，两人撒腿便跑，藏匿起来。 　　管理处领导得知后, 首先冷静、客观、公正、全面地了解情况。通过听取当事人和知情者的情况介绍, 调看大堂出入口的现场录象, 查阅业主住户的档案资料，确认应由住户和访客负全部责任，而住户又为业主的雇员。 　　然后管理处约定时间，请业主委员会主任、辖区民警和业主一起协商解决这一问题（类似问题请业主委员会主任参与处理是管理处明智之举，参与处理也是业主委员会主任的职责所在）。管理处详细介绍了事情经过，并列举了人证、物证，各个方面一致认为管理处的管理工作认真严谨，大堂护卫员处理问题并无任何不妥，应当得到大家的理解、尊重和支持，住户和访客要对这件事的一切后果负责。 　　事情很快就有了圆满的结局：肇事者当众向护卫员赔礼道歉，并且赔偿了扯破衣服的损失。 　　点评：对一些人无理取闹，不能不了了之。不了了之既会挫伤我们员工的积极性，又会助长不良现象。但我们自己独自处理，有相当难度。而善于借助各方面的力量，处理起来就相对容易得多。 长期拖欠的物业管理费能否作坏帐处理？ 请问长期拖欠的物业管理费能否作坏帐处理？其依据是什么？ 从物业管理的运作看,我认为不能随意将长期拖欠的物业管理费作坏帐处理. 从所有权角度看,物业管理费是全体业主的共同财产,不完全是物业管理公司的财产.在物业管理费中,物业管理公司只是拥有物业管理费10%~15%的佣金的所有权,其余部分全部都应该归全体业主.拖欠物业管理费损害的是全体业主的合法权益.长期拖欠应该寻求法律途径解决,法律途径不能解决的,应该交业主大会讨论处理. 关于对小区内足球场，篮球场收费问题，到底该不该收，业主以它们是属于公共设施因在买楼时这方面的已包括在内，物业公司以这些设施日常维护的费用为由――――――如收费以什么为标准？ 小区内足球场，篮球场收费,其实与停车场收费是一样的性质.当然,物业管理公司应该将这个问题提交业主大会讨论,如果大家一致认为没有必要收费,设施维修保养费用可以在物业管理费中支出,哪作为物业管理公司就按照物业管理合同的约定,以及业主大会决议办就可以了. 紧急求救！！！！汽车丢了 有停车证，一般情况下就具备了保管合同关系。在法律上并不以是否收费为构成保管合同成立的要件。法律解决的途径就是可以向法院起诉。是否能赢得官司还要看具体细节。 我们花园在摩托车和自行车管理上的方法是:在几座楼宇的架空层(即车场)集中停放，由专门的车管员管理,车牌的发放在出入口进行，即在花园大门口对摩托车和自行车不再进行发放车牌，关于车辆停放的管理规定，我们已多次向业主宣传并公告。 但就是有些业主为了贪图一时的方便，随意停放在自家楼底架空层，严重影响了小区的整体外观。更不巧的是，前些日子，竟然有一部摩托车丢失了，车主认为车辆是在小区内部丢失的，应是物业公司的责任,要求物业公司赔偿。但我们认为――小区有明确的车辆管理规定，要求集中停放。现该业主未按规定停放，当然也没有停车牌，即未形成合同保管关系，另外，我们的摄像探头有该车辆出区的镜头，因而我们没有责任。 现该业主准备到法院起诉我们，请问李老师：我们到底有没有责任？法律依据呢？ 没有责任法律依据自然是合同法中关于保管合同的条款。也就是有没有交付的事实，如果有这个事实，那么就构成了保管合同关系。 商品房买卖合同起纠纷怎办 2003年4月28日，最高法院颁布了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），从2003年6月1日开始施行。《解释》对商品房的交付使用及风险承担、办不下房产证的法律后果、商品房质量及担保贷款（按揭）等如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。连日来，不少读者朋友纷纷来电咨询，现本报记者就广大购房者比较关心的几类问题，请肖平律师一并解答如下。 问：宣传资料是否算合同的组成部分？ 　　答：新出台的《解释》规定，如果商品房销售的广告和宣传资料中就房地产开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确定有重大影响的，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人如有违反，应视为违约。 　　问：逾期多久不办房产证可解除合同？ 　　答：针对现在不少房地产开发商因种种原因不能办下房产证的行为，《解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解