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梧州市狮卧山项目市调报告 目 录 一、项目概况……………………………………………3 二、看梧州楼市发展………………………………7 三、项目周边房地产调查…………………………10 四、项目定位…………………………………………14 五、项目投资分析………………………………19 六、项目运作开发方式…………………………19 项目概况 项目规划图 4、狮卧山休闲公园简介： 项目旁边的狮卧山，是梧州的名山之一，梧州狮卧山休闲公园项目占地面积约3218亩，总投资约7亿元，建成后将成为目前我市最具代表性和占地面积最大并免费对市民和游客开放的休闲公园。该项目得到市委、市政府的大力支持，去年已投入了逾2亿元资金对狮卧山开发建设，并通过了《狮卧山休闲公园概念性总体规划》；办理了2850亩征地手续，征地工作完成85%以上；7公里的市政道路已完成挖方量200多万立方米。目前，该项目进展顺利，正在开展景区项目内娱乐设施招商。（来源：梧州市旅游局） 二、看梧州楼市发展 1、国家政策层面：由于近期房地产价格的持续升温，国家在房地产调控政策将延续； 2、全国各地房地产现状看－－全国房价正缓慢整体上涨； 三、项目周边房地产调查 1、周边主要楼盘调查： 灏景玥城 ☆项目概况： 由广西广西梧州粤成房地产开发有限公司，项目位于新 闻路393号，项目占地222亩，规划建设建筑总面积为68 万平方米，北靠狮卧山森林公园，南望城市中心璀璨繁 华。 ☆项目现销售价： 2013年5月份平均售价为：5200 元/平方，楼盘一期开盘价为3800元起价现经过二年现推的楼盘价格为5100元左右，项目整体均价在4500－4800/平方米； ☆调查时间：2013年5月 御山帝景 ☆项目概况：位处梧州新兴二路长洲区政府西侧，由梧州市嘉联置业发展有限公司开发，总户数为：1439，物业类型：小高层，电梯房，占地55亩，建筑面积为 145000平米绿 化 率31.%； ☆项目现销售价：均价4500元/平方米（尾货）； ☆调查时间：2013年5月 ☆地段：项目位于灏景月城旁，背靠狮卧山，闹中取静，周边环境优美空气清新； ☆小区环境：项目毗邻灏景月城，配套完善，生活方便； ☆地块所处未来发展分析：项目的主干道现尚未修通，应有的价值未得体现，现仍处洼地，只要主干道及休闲公园建成，项目未来升值潜力巨大； ☆小区周边配套完善：随着灏景玥城幼儿园、会所、商业及大型超市沃尔玛等的进驻，给小区居民带到了巨大的生活便利； （二）、客户群分析 1、分析： ↘ 50、60年代末，70年代初出生的 ↘ 知识与学历水平虽不相同，但都拥有较高智慧，把握机遇，创造个人财富 ↘ 希望个人成就得到社会认可，骨子里有种光宗耀祖的情节 ↘ 追求高品质居家、邻里氛围，享受其带来的成就感，尊贵感 ↘ 要求社区人文氛围较好，向往和谐、舒适的居家文化环境 ↘ 圈内口碑传播影响其购买决策 2、客户共性特点 ↘ 大都是中、高收入阶层 ↘ 年龄特征大都在30—50岁左右，三口之家居多； ↘ 部分私营业主、经商人士已经在这里长期生活工作对该城市的生活环境比较认同； ↘ 生活相对比较低调，环境景观好的位置购房； ↘ 对居住品质、建筑品质、园林环境和物业管理非常重视； ↘ 对创新产品的接受度都比较高，喜欢居住在宽敞、舒适的生活空间中。 3、客户构成 1）、私营业主 ↘ 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30—50岁，主要是各类批发市场、门店经营者。 ↘ 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，希望与家人生活在一起，喜欢宁静与高尚的生活，基本都是多次置业； ↘ 生活基本态度和观念：事业心很重，对家庭的责任心很强； ↘ 产品需求描述：一般喜欢大户型的高端产品，追求好的朝向、景观面及间距大的产品。 2）、经商人士 ↘ 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30—45岁，收入比较高； ↘ 消费心理和消费特征：由于该人群个性比较张扬，同时又追求高生活品质和敢于超前消费的心理； ↘ 生活基本态度和观念：整天忙于工作，大都处于事业上升期，对工作倾注了满腔热情，对未来充满信心； ↘ 产品需求描述：由于自有经济实力很强，对创新、舒适型户型比较钟情。 ３、公务员 ↘ 个人社会和经济特征：这部份人年龄一般在30—３５岁，主要是长住商丘。 ↘ 消费心理和消费特征：理智型的消费群，对生活品位要求高，会享受生活，喜欢激情浪漫的生活，基本都是一次置业； ↘ 生活基本态度和观念：责任心很强，由于工作原因可能要长期呆在这里； ↘ 产品需求描述：一般喜欢时尚的产