深圳沙河新力源工业用地项目整体定位.ppt

* 通过参考智慧广场等项目，世联发现客户对于写字楼项目最关注的两个指标是景观（绿化率）以及层高 本体关注因素 75% 46% 33% 32% 29% 17% 10% 6% 6% 3% 0% 20% 40% 60% 80% 景观 平面布局 层高 空调 实用率 广场设计 价格 电梯 智能化设施 停车位 你们项目是目前整个深圳最高端的项目，最舒适的写字楼，园林做的很大气也很实用，真正做到了以人为本。 —— 智慧广场某成交客户张总 将4.8米完全隔层使用，每平米的使用价格在九千至一万之间，非常符合我们公司的经济要求 ——香年广场某入驻客户 * 标准层高:通过对比智慧广场等项目，建议本项目层高在4.5米以下，建议为4.3平米 深圳安联大厦 海岸城西座 海岸城东座 天利中央广场顶层 荣超滨海大厦 荣超中心 金领地·国际商务 智慧广场 汉唐大厦 香年广场 3.5m 4m 4.5m 深圳银座国际 5m 天利中央广场 金领地·国际商务 * 覆盖率:通过对比智慧广场等项目，建议本项目基底面积控制在30%至40%，建议为35% 天利中央广场二期 海岸城 天利中央广场一期 金领地·国际商务 智慧广场 香年广场 深圳安联大厦 35% 40% 45% 50% 时代科技大厦 南京长发中心cfc * 因此在覆盖率为35％，层高为4.3米的情况，楼高做足100米的情况底下，项目的容积率为6.6 覆盖面积＝总占地面积×覆盖率＝23590×35％＝8256.5平米 写字楼基底面积＝覆盖面积×实用比例＝8256.5×0.85＝7018.0平米 总建筑面积＝写字楼基底面积×层数＝7018.0×(100/4.3-1)=156191.3平米 容积率＝总建筑面积/占地面积＝156191.3/23590=6.6 通过覆盖率及层高等两大客户关注指标反推出容积率 因此世联建议容积率最高不要超过6.6，不然项目的品质将随着容积率的上升而受到贬损。在3至6.6之间，天健可以与政府进行沟通，容积率尽量争取高一些 * 标准层:通过对比智慧广场等项目，建议本项目基底面积控制在2000平米以下，建议为1700-1800平米 财富大厦 华融大厦 卓越时代广场 荣超经贸中心 诺德中心 国际商会中心 金中环 新世界中心 安联大厦 智慧广场 香年广场 汉唐大厦 大中华广场 1000m2 1500m2 2000m20/N2000 N＝4 基底面积=1754.5平米 * 产权分割建议：从产权使用角度来看，产权的拆分越小越好，建议100平米一个单元，最大不能超过500平米 编号 客户类型 客户心理需求 1 跨国500强企业 需要在城市的核心地带的高知名度物业,需求面积通常是1000平米以上的整层或者多层 2 顶级央企 年营业收入在100亿以上的央企特别是金融机构,对昭示性、私密性要求比较高,倾向于中心区的独栋甚至自己建设,面积要求在10000平米以上 3 深圳本土龙头企业 多数自己建设企业总部,对办公要求较高,不希望与其他企业混合办公,面积需求在5000-10000平米 4 大型国企及央企 5 深圳本地生产型准上市企业 多数集中在宝安、龙岗两区,数量达到数千家,都打算前往“市内”办公 ,购买力强,对面积的需求在500-1000平 6 深圳本地服务型企业 目前零星分布在深圳市内办公,有改善办公环境及面积的需求,面积要求在5000-10000平 7 深交所的外地准上市企业 未来打算前往深交所上市的全国各地的企业,潜在数量多达上万家,需求面积普遍较小,在300-500平之间 8 贸易、电子、物流等企业 主要集中在罗湖及福田等临近关口的地方,但是随着交通的改善,这拨企业也开始考虑其它环境较佳的区域,面积需求在700-1000平 9 其他中小企业 面积需求在100平左右，价格承受能力低，主要集中在商务公寓办公 * 测算前提:初步估算出项目的开发成本以及利润,同时可以指导项目持有模式的制定 项目经济测算以静态分析为基础 测算周期为20年 项目开发成本根据一般经验得出,同时考虑不确定因素,数值做一定修改(详见右表) 容积率假设为3 销售及租赁价格根据深圳市目前写字楼市场的平均水平得出(售价为3万/平米;租金价格为100元/平米/月) 费用类别 面积(万平米) 单位(元/平米) 1 土地成本 2.36 11000万元 2 前期工程费 勘查测量费 9.44 10.00 规划设计费 9.44 50.00 临时供水供电 9.44 10.00 场地平整 9.44 50.00 绿化园林 9.44 100 3 建筑安装工程费 框架土建 9.44 3000 幕墙 9.44 600 4 配套设施 强弱电系统 9.44 250 供水 9.44 10 中央空调 9.44 200 地上建筑消防 9.44 80 地