临沂北部时代广场住是宅物业暨商业物业整体策划草案.doc

城建·时代广场 ——住宅物业暨商业物业整体策划草案 本策划书由两章组成： 第一章：住宅部分细化； 第二章：商业部分细化； 第一章　住宅部分细化 第一节：项目宏观说 一、主要优势 1、商业区与居住区的临界点：本案所处地理位置的商务运作与财富聚集的地位相当高，财富干线有足够的长度。本案可谓在“贵族”圈子里诞生、成长，本案的位置居于商业区与居住区的临界点，一动一静的转换之间，生活与经营近在咫尺、瞬间切换，有似城市心脏的部位。 2、次中心城市：该区位是临沂北部的中心城市，用不了多久，特别是在新商圈、新形象包装完成后，该区位的次中心城市的经济繁荣将会有一个很大的发展，本案即成为这个中心的中心点，辐射广场金融区、南坊新区和西北物流区。 3、适宜打造纯居住生活概念：本案处在环境视野开阔、空气质量较为清新的特殊地位。如果打出“纯居住生活概念”的人本主义，通过现代的行销手段与促销方式，提升核心品牌的升值潜力，必定受到新宠。 二、主要劣势 1、本地域对应客群面对北部新近开发的新商圈和生活区还没有新的印象或印象不深，加上市区建筑的个性化、差异化不足，让客户选择这一区域生活居住还有待于引导。 2、本案面临着来自周边比较强大的一批区域性竞争，老对手不少，新对手也日渐增多，形势不容乐观。本案物业的形象定位、形象策划与形象传播也还需大力增强。 3、周边商业业态整合过于重叠，如果不选择“剑走偏锋”的道路，对本物业的商业部分业态定位势必带来一定的局限性。 4、周边物业对客群的选择、定位包罗万象，商住、纯居住应有尽有，本案若不出奇制胜，会陷于在有限的区域内争夺相同客群的“抢客现象”，势必减缓销售，制约资金快速回笼。 5、本案物业体量较小，宣传推广资金有限，难具竞争力。 三、竞争性项目市调分析 （一）河畔花园 1、河畔花园规划 广告宣传未开展，整体处于酝酿期。 总建筑面积正在整体规划阶段，包括2栋19层高层，6栋12层小高层。 首期建设底部商业1.4万平米, 商住9200平米左右（137平、171平）。 2、商住公布价格： 5层3130元；6层3160元；7层3196元；8层3236元；9层3276元； 10层3326元；11层3376元；12层3426元；13层3476元； 14层3526元；15层3576元；16层3636元；17层3696元。 18—19层3756元； 3、项目简评： 本项目处于临沂国际商品批发城对过，两项目规模相当，具有极强的对抗性，但是从现在开发的情况看，1.4万平米的商业已经限制了整体的规划，使本项目的获利能力偏低，前期策划不到位是其直接原因。 （二）康鼎花园 总占地40亩，正在规划建设，同时启动。 住宅7栋。 销售均价2750元。3层2800元/平米，4层2930—2950元/平米，5层2400元/平米，阁楼1880元/平米，车库2900元/平米。 物业管理费：0.20元/平米/月 土地出让年限：30年 交房日期：2006年6—7月份，合同日期：2006年10月份 开发商：康鼎地产·鑫圆房产。 全案代理：福恩地产顾问。 （三）北园春天 尚未公开面世，售楼处筹建中…… 四、重点结论 1、对于住宅，缺乏真正的爆炸式并且是稀缺性的概念炒作，缺乏真正意义上的以人为本、雅趣的新型概念生活之地，缺乏高档次、高水准、高文化（绝非仅指装修上的高档）的生活情趣，“工薪阶层复式住宅概念”理应成为弥补这一空白的佼佼者。 2、本案的新概念、小盘大手笔形象的出现是必须的，本案形象工程以及概念浓缩做好了，便会成为临沂那“必然”中的一分子，成为现代临沂人自豪骄傲的新源泉。 3、如果我们着眼于新生活居住观的发展与延伸，本案就不简单是一个只属于某些业主的私人心目中的品牌了，经过一定的形象包装后，势必会成为整个临沂房地产市场的运作模范。 五、概念导入 为使本项目能在激烈的市场竞争中快速销售，摆脱不利因素，我们认为导入CS战略可使本项目快速走向市场、决胜市场，为“定向住宅”的推广开辟一条新路。 1、关于导入定向住宅CS战略及概念 CS(Customer Satisfaction——顾客满意)战略，是指项目为客户能完全满意，从而综合、客观地测定顾客的满意程度，并以此来改善物业、服务及居住文化的一种经营战略。 居住本身就是一种文化，本项目导入CS推广战略更是一种文化。 CS战略在功能、价格、促销的建立及物业管理等都以方便客户为原则，最大限度地使客户满意。CS战略引入本项目，不但能使营销取得突破，而且可以使项目的品牌价值得到无限延伸。 本项目CS推广，将以达到客户的五个满意度为利益最大化的核心点： （1）理念满意； （2）行为满意； （3）视听满意； （4）产品满意； （5）服务满意。