曲靖市金城佳园区住是宅营销策划案.doc

金城佳园·D区住宅营销策划案 前言 1、群英公司已进入曲靖市场多年，储备了大量的客户资源和开发商资源，可以充分的整合资源，在金城佳园项目得到充分的利用； 2、推动商业需要大量的时间启动、推广。建议先启动住宅部分的销售，从而提升项目品牌，住宅热销带动项目商业部分的顺利启动，更好的为后期商业销售打下良好的基础； 3、住宅部分进入市场热销，使项目更快的提高认知度，给后期商业树立了良好的口碑； 4、通过D区住宅的热销带动前期尾盘销售，使一期顺利的清盘。 一、市场分析 宏观环境 项目拥有约20万常住居民方的繁华区域，具有一定的片区优势。 项目内部良好的绿化景观与完善的商业配套，为项目的最终消费者提供了良好的商业购物环境。 项目周边拥有多个共建配套休闲区，南城门广场、廖廓山森林公园、河滨公园、珠江源广场、麒麟公园等。 开发商雄厚的资金实力保证了项目有效地开发运营，其商业品牌保证了项目的有效运作。 曲靖地区整体良好的房地产市场走势，保证了项目良好的升值前景。 项目所在位置的整体经济发展存在着一个巨大的空间。 政府对城区建设的未来规划，使得项目所在区域拥有巨大的升值潜力。 周边的生活配套，为本项目提供了大量的人气保证。 市政规划的不断完善，使得交通配套与外部商业配套得到不断的完善。 6条交通线路汇聚，快速通达城市东西南北，为项目的有效辐射提供良好的外部交通条件。 外部威胁 区域内的楼盘中天国际成为我项目直接竞争对手。 招商工作是否可以顺利完成还不存在明显的资源保证。 已经存在的成熟商业市场使项目的成功运营具有较大的市场竞争性。 周边其他商业项目吸引了本项目的部分投资者。 商业项目投资的风险性使得很多投资者望而却步。 经过对市场进行客观的分析，我们可以看出市场的核心价值是 本项目产品规划具有市场前瞻性，内部商业配套齐全。 产品定位符合市场发展趋势与消费者要求。 项目所在区域强有力的政府规划与政府政策的扶持，使项目具有无限的升值潜力。 开发商资源的优势为产品的市场去化奠定了有利的基础。 开发商的品牌效应为产品的市场去化提供了有利的条件。 二、销售目标 1、住宅总体销售目标： A、总销售面积： 小高层：平方米 注：以上数据来自之住宅统计。 B、预计整体均价： 小高层：元/平方米 注：以上数据为初步方案，最终结论在核实成本及预计利润，双方深入研究后得出。 C、总销售额： 总销售额：约元。 注：以上数据是由A、B两项得出，最终结论有待定案。 D、总销售时限： 200年月—200年月??完成总销售额（%）。 注：以上时限以初定200年月公开发售为起始时间 最终时间期限根据甲方取得预售证及我司进场时间确定。 ? 1、目标顾客 类 别 客源特征 客 源 换房客 对现居住物业感到老旧，有换房需求 事业单位职工、周边老旧小区 客带客 老业主介绍购买 老业主 年轻人 家庭结构发生变化 市区、事业单位、白领 投资客 有闲钱、对投资题材十分敏感；对产品升值空间有自己一定的预期； 曲靖、宣威、马龙等 2、客户定位 户型面积档 年龄段 家庭月收入 客户家庭描述 客源 100—120㎡ 30-40岁 4000元以上 已婚家庭； 可能有小孩； 不和老人居住 行业良好的事业单位员工、白领、企业单位管理人员 160㎡ 40-50岁 5000元以上 已婚家庭； 有小孩； 和老人居住 政府公务员、小型企业主 四、整体营销策略简述 开盘前/内部认购期重在造势。 一个项目的成功与否在项目开盘销售阶段就已基本看到大趋势。房地产因本身行业的特殊性，决定了其在销售上一定要争取一炮而红，否则项目再有前景，也可能难以为继、中途夭折。所以我司强调房地产销售的短时间内的大量成交，强调以快打慢。这需要通过造势来实现。 销售中期掌握节奏 销售中期是成交量最大的时期，且销售价位也处在获利最大阶段。此时的策划重点在于掌握销售节奏，利用各种卖点的组合与转移，多种销售渠道共用，对目标市场发动波次进攻。 操作的重点，在于一要借助开盘的势，趁热打铁。二是注意购买力的积蓄与释放周期，采用波次进攻策略。三是至始至终要强调快速、灵活的销售原则，以快打慢。 ? 尾期重促销 销售后期要敢于让利，出清存货。其策划重点在于促销技巧的组合，以强力的销售保证销售的零库存。在促销技巧的组合上，应把握几点原则：一是不直接降价，以其它方式体现让利。二是促销技巧要出新，根据项目的实际情况度身订造。三是促销不应只着眼于手头存货的销售，还要注意为下一期的推广造势，起到承上启下的作用。 营销阶段划分 1、营销阶段的划分： 市场预热期（登记期）：200年月下旬—6月中旬 提前进行项目展示。 舆论造势，营造版块的气氛；以项目的价值主张为