世联广东惠州世纪东方新城.pptVIP

2013惠州世纪东方城（户型）定位报告;我们的目标;打造水口片区CBD新城市豪宅;报告思路;;我们的目标;类比深圳、广州、香港——本项目属于城市主流豪宅;;豪宅属性的确定;资源——豪宅属性——主力客户——需求产品的因果关系;本项目属于城郊资源型豪宅属性;本项目特有的豪宅属性 = 城市资源型豪宅+项目综合商业性价值 ;惠州传统高尚住宅客户 +豪宅客户 + 外来新贵特征？;小目录;存在特征——广泛存在：从惠州各高端项目的成交情况得到应证以本地客为主导，深圳、惠东等地为补充，珠三角其他城市偶得;;区域分布特征——在惠城分布于各个片区的高端人群中;水口工业区：300余家：南旋毛织厂、南旋集团、 统将(惠阳)电子、天祥、天宝电子、亚星精密部件、升光(惠阳)电子、惠州国威服装、卓越化学、比奥德食品? 惠州亚林企业、TCL力臣…… 数码工业园：39家大型企业：广电集团惠州分公司、城市燃气有限公司、德威集团、桑莱士光电、冠惠工业技研、友威光电、九联信息技术、科罗贝电子厂 凯通卫浴制品厂、广电集团惠州分公司（都田变电站） …… 仲恺高新区：330中外企业（包括：索尼、西门子、可口可乐、SPG、FUTABA、LG、HAGER、CLIPSAL、ALCAM、COOLMASTER、TCL、金山集团、华阳集团、航天科技、德赛等） ;; 广泛大量存在： 支撑着惠州豪宅的消费市场，约10万的客户群 惠城客为本体： 惠州本地为主体，深圳、惠东为辅，珠三角其他城市客户为偶得 传统职业特征： 中高级公务员、企事业单位高级管理人员、企业主、私营老板等 置业目的： 改善居住环境（刷新了对豪宅的认识），保值增值，品位、珍藏 居住现状： 居住在惠州的现有一批城市豪宅或早期的高尚住宅之中 年龄及家庭结构：中年人，三口之家以上完整家庭 户型需求 ： 100—160㎡为主力需求空间，其次为140—180㎡及200—300㎡;惠州传统主力客户的置业需求——传统大面积为主，80%在110㎡以上;惠州传统主力客户的置业需求——根据成交情况及客户需求归纳的畅销传统主力高尚住宅户型配比;小目录;豪??客户的身份特征和产品需求;惠州豪宅客户珍稀地存在着面积控制在144-180平方米左右;小目录;外来新贵客户定义;外来新贵分布特征——大亚湾工业区、仲恺高新区外籍人士和中国籍外来高管;外来新贵人士——跨国企业外籍员工及聘请的高管、大亚湾大型企业高管;本项目客户构成及该类型客户对户型的要求;本项目客户的地域分布;;定位思路;绿湖新邨—价位：4800;绿湖新邨—价位：4600;;推导过程2结论：;;东方威尼斯之规划　;东方威尼斯之规划　;推导过程3结论：;说在最后;;附件目录;置业群体市调及访谈分析说明;惠州高端楼盘成交客户背景分析;惠州高端置业群体分析;置业经历——有2次以上置业经历的占多数、且未来置业倾向强 八成以上的客户有多次置业的经历，并还将继续置业，六成以上的客户将会在一年内购房。;家庭状况——三口以上家庭 在接受调查的家庭中，半数以上是三口之家，只有一个小孩。也有三代同堂的家庭。 小孩的年龄分布在各个阶段，但多为学生，且以小学生较多。;惠州高端楼盘成交客户背景分析;休闲方式众多 接受调查的客户日常休闲方式比较多，其中以朋友聚会、旅游、喝茶、看书和游泳为主。;惠州高端客户置业需求分析;受调客户认为买房最重要的方面排在前五位的是： 发展商的信誉（50％）；位置、物业管理（47％）；小区自身配套（42％） 户型、城市生活配套资源（36％）；环境景观（34％）;惠州高端客户置业需求分析;高端置业客户描述;2、对楼盘评价不错的刘先生 记录：王冬存 到达时间：2009年3月19日下午13：00 同来人数：1人 与客户关系：夫妻 客户服饰： 刘先生看上去40岁左右，国字脸，皮肤黑黝，有较深的黑眼圈。进来的时候拿了一串车钥匙，胳膊夹着LV公文包，蛮有礼数，身穿一件黑色BOSS上衣，一条深灰色西裤，一双黑色皮鞋，皮带好像是PLAYBOY，脸上表情不丰富，走在前面，应该是当家之主的地位。 刘先生的妻子：30岁左右，戴一副眼镜，披肩长直发，很朴素的脸，瓜子脸，有点斑，不是很白，眼神平和，话不多，非常尊重先生。 刘先生与他的太太一进售楼处大门时直奔前台接待，并无发觉门口前台边上的我，当我拿着楼书微笑着拿到他们面前时，刘先生并没有看我，他的太太则笑着示意想让我讲解一下，我对楼盘初步分析介绍时，刘先生听的非常认真，并不断提出一些问题，听得出他对户型、方向、结构非常重视，关注点自然就落在了户型筛选与分析上，对