四川荣新江南半岛大盘新项目全程营销策划方案.ppt

“荣新·江南半岛”全程营销策划方案 Rong’xin jiang’nan peninsula marketing plans 成都花漾年地产营销提报 2010年9月20日;首先非常感谢荣新房产集团对花漾年地产营销的认可。我公司在落实代理合同之后，立即展开了项目营销服务的前期基础工作，8月底和9月初两次到项目案场进行市场调研和项目公司沟通，同时也对市场和在售楼盘进行详细走访调研，并在小范围内对潜在客户进行深入调研，得到来自市场和项目层面的宝贵信息，本次方案提报为营销全程方案的汇报，由于项目产品信息还未完全确定，因此涉及未来的产品信息可能会有所变动。;目 录 第一部分 楼市环境与区域市场分析 第二部分 项目解析与核心问题解读 第三部分 项目定位研究 第四部分 项目客群体解读 第五部分 项目发展战略思考 第六部分 营销策略及战术安排 第七部分 销售组织安排 第八部分 营销服务体系 第九部分 营销费用总体规划 第十部分 效果评估及修正;Part1 楼市环境与区域市场分析;1、项目发展环境分析;⑴ 楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断 再从楼市经济看，上半年对地产的打压主要是担心价格过快上涨引发泡沫，但是就房子的需求而言，太多的人等着价格回落后抄底，再加上货币政策和财政政策宽松的背景下，即使有舆论的压力，房子价格可能会保持坚挺 。 虽然如此，但是由于8月以来几大一线城市的房价均出现上涨苗头，这是管理层所不希望看到的结果，因此坊间也有传言，或许还会有新一轮的调控政策出台，我们认为如果一线城市9月的楼市数据继续向上，也不排除这种可能性。;⑴ 楼市宏观环境分析 2010经济环境走势判断 2010年8月的宏观经济数据显示，无论是新增贷款还是城镇固定投资都是持续的增长，整体经济的运行形势良好，值得关注的是，8月的CPI达到3.5%，连续几个月呈现走高趋势，因此接下来的几个月甚至更长时间里，可能防通货膨胀会继续是社会焦点，央行是否需要加利息，是否需要防止资产泡沫等话题可能每天都有人要讨论，但在真正的出台紧缩政策以前，楼市依然拥有良好的发展环境。;1、项目发展环境分析;⑵ 项目地域环境分析 城市概况 苍溪县位于四川盆地北缘深丘，隶属广元市管辖，东与巴中市巴州区、南江县接壤，西与剑阁县相邻，北与广元市元坝区、旺苍县交界，南与阆中市相连。 苍溪是传统的农业县，是中国雪梨之乡、中国红心猕猴桃第一县及原产保护地、全国第二大毛兔基地县、全国育肥猪标准化示范区和全国食品工业强县，创建为全国生态农业示范县、全国绿色农业示范区、全国庭院经济高效产业专业示范县。 苍溪县城临嘉陵江而建，周围群山环抱，风景秀丽。;⑵ 项目地域环境分析 苍溪人口状况及规划 苍溪县域总人口78.73万人，其中非农业人口11.31万人，占全县总人口14.37%，人口密度338人/平方公里。 目前，苍溪县城人口约有7-8万人，乡镇非农业人口3-4万，按照苍溪2009年11月出台的最新规划，到2015年城镇人口达到15万人，到2020年达到20万人，到2030年达到30万人。远景城市人口按35~40万人控制 。;⑵ 项目地域环境分析 经济及产业环境 2009年，苍溪县实现GDP52.61亿元，排在全省县级城市第91位，虽排名广元市下属下级地域第二名，但依然属于国家级贫困县。在川北毗邻的十二个县、市中排名第6位，位居南部、巴州、利州、阆中、仪陇之后。 2009年苍溪县人均GDP仅为8111元，城镇居民可支配收入11274元，农民人均可支配收入仅为3456元。 经济结构方面，第一产业占38.5%，第二产业占27.79%，第三产业占33.7%，第二产业的严重落后，影响了城市整体经济的竞争力和发展前景。;⑵ 项目地域环境分析 经济及产业环境 苍溪是典型农业产业型城市，表现在： 第一苍溪农特产品资源丰富，政府对农产品加工业开发比较重视，希望做大农产品经济来提升县域经济实力。 第二苍溪水能和天然气资源富集，水电化工项目潜力巨大 ，是近年来苍溪政府大力开发的领域； 第三苍溪旅游资源独特，以红色为主题的旅游特色明显。 第四是苍溪劳动力资源充足，劳务输出是当前苍溪经济收益的主要来源。 以上四方面，是苍溪未来经济发展确定的主要突破方向。;⑵ 项目地域环境分析 社会文化环境分析 教育状况方面：与大多数川东北城市一样，地处大巴山革命老区，民众整体的文化水平普遍不高，对于深层次的文化和理念理解不够全面和透彻，有一定的思维局限； 宗教信仰方面：苍溪市民对于宗教信仰与四川传统区域一样，没有特别的忌讳和排斥； 价值观方面：对于外界新