期房按套销售面积缩水之研析_0.docVIP

期房按套销售面积缩水之研析 摘要：期房按套销售并不能回避面积缩水 问题 。现行关于按套售房的相关制度存在明显漏洞，即没有规定若未约定面积误差范围或未约定超出误差范围处理方式时应如何处理。这一漏洞给不法开发商提供了恶意缩水的机会。对此，裁判者应本着保护弱者、打造诚信 社会 的考虑，以有利于消费者的精神来解释合同和相关规定，进而确认开发商对面积缩水担责。 关键词：期房 按套销售 缩水 责任 Abstract : Selling according to the set cant avoid the problem of shrinkage in area. The re are holes obviously in related institution of selling according to the set. These holes are that how to deal with the problems as the litigants failed to make provisions on the error of the area in the contracts or the pattern to deal with the exceeding of the differences in area. These holes provide chances for the developing businessman of real estate to lessen the area intentionally. Thus, the judge should interpret the contract and the related provisions and confirm that the developing businessman bear the obligation of the shrinkage in area . Key words: promissory building, selling according to the set, shrinkage in area, obligation 按套销售商品房是现行《商品房销售管理办法》（下称《办法》）规定的房屋销售方式之一①。“按套售房”的初衷，本是为了避免面积纠纷，可从实际执行情况来看，恰是事与愿违，当下因按套销售期房而面积缩水所引发的纠纷，正成上升趋势。在面积缩水的 法律 实践中，裁判者常会因按套销售不论面积的思维定式，又基于法律没有规定在合同中未约定面积误差范围或超出误差范围如何处理时谁有责任，进而不确定开发商的缩水责任。对此，笔者以为如此将会引发严重的道德风险，给开发商进行恶意缩水提供了机会，这与建设诚信、和谐社会，打造保护弱者的公平有序的市场秩序是背道而弛的。笔者认为，按套销售期房亦应与其他销售方式一样，开发商所售房屋如有缩水也应担责，惟其如此，方能实现公平正义之价值目标。 一、对当前按套销售管理制度的检视 当前商品房预售依建设部《办法》规定有三种销售方式，即按建筑面积销售、按套（单元）销售和按套内建筑面积销售。确立按套销售方式的初衷是为减少或避免面积纠纷，理由是按套计价具有 计算 简单、直观，易于当事人双方结算房价款等优点。为进一步防止面积纠纷，该《办法》同时还规定，按套（单元）计价，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。《办法》第１９条又规定：按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发 企业 应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变。套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 然而，按套销售的这一方式及其上述规定并没能实现《办法》制定者当初减少面积纠纷的良好意愿。制定者原本以为，就按套销售规定好房屋套型以及详细尺寸并约定好尺寸误差范围和超出误差范围的处理方式，这样就可以避免面积纠纷，但遗憾的是，上述制度设计存在严重的漏洞，这些漏洞给不法开发商提供了损人利己的机会。 漏洞一、如合同中不约定误差范围怎么办？ 对此《办法》没有规定，这样就给开发商提供了可能诈欺消费者的机会。因为就预售房如何建造、面积质量等方面，购房者在订立合同时是无从掌控的，如何建造全在乎开发商在订立合同后如何所为，那么开发商就可能出于其追逐更多利润的考虑，恶意缩小预售房面积从而降低成本，到时如购房者指出开发商交付的房屋登记面积小于合同标明的面积并要求开发商承担面积