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城市土地管理与规划第十一讲 上次课内容： 城市国有土地使用权的出让： 协议、招标、拍卖、挂牌 第十一讲 国有土地使用权 的转让 一、概念 土地的使用者将土地的使用权再转移的行为。 二、出让与转让的区别 1.权属的拥有者 2.方式 三、土地使用权转让的前提条件 1.已缴清全部土地使用权出让金 2.已取得土地使用权证书 3.已按合同要求完成一定规模的开发 4.权利内容不得扩张 问题：某小学将划拨给其使用的土地分出2.5亩已总价80万转让给B公司。问是否可行？ 答：划拨土地的使用权的转让，两种途径： 1.出让→转让 2.收回→出让 四、土地使用权转让的原则 1.平等、自愿、等价有偿原则； 2.权利义务同时转移原则； 3.产权一致原则； 4.效益不可损原则 五、土地使用权转让的方式 1.出售（买卖） 2.抵债 3.交换 4.作价入股 5.合建 6.赠予 7.继承 六、土地使用权转让的内容 1.权利 2.义务 3.地上建筑物、附着物 4.转让价格 5.使用期限 七、土地使用权转让的程序 1.划拨方式取得国家土地使用权的转让 2.出让方式取得国有土地使用权的转让 八、禁止转让的土地使用权 1.以出让方式获得土地使用权，但不满足转让条件的； 2.司法机关和行政机关依法限制房地产权利的； 3.依法收回土地使用权； 4.共有房地产，未经其它共有人书面同意的； 5.权属有争议的； 6.未依法登记领取权属证书的； 7.其他 九、土地使用权转让的风险 1.问题：A有土地4.2亩，市场价20万元/亩。A欲以22万元/亩卖给B，B已接受此转让价。 签署合同时，A提出按15万元/亩填写合同，以少付增值税。 问：B是否应该用意？B会有什么风险？ 2.土地用途 使用期限 期满后果 3.A拟从一农户处购买一块土地的永久使用权。问可否？为什么？ 4.1998年4月，A公司：有土地34.8亩的使用权，作价入股150万元；B公司：出资150万元；与 A公司公开L房地产公司，但一直未对土地进行开发； 1998年5月，B公司找C公司，打算投资1000万元在此土地上开发成H别墅。A的50%股权折价730万元后，把土地使用权证书给B公司。 问：1.A公司可否将复权转让给B公司； 2.A公司是否可以获得这730万元； 3.B公司得到的土地使用权证书是否有效？ * * * * *