土地供应相关政策及操作实务要点.docVIP

土地供应相关政策及操作实务 2010-01-25 12:48:09? 　　土地储备分中心：吕振库　　一、我国土地基本知识　　两种土地所有权：1、国家土地所有权（国务院代表国家行使）2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理）。　　国有土地使用权取得方式（供地方式）：1、划拨2、有偿使用（1）出让（2）国有土地租赁（3）国有土地使用权作价出资或入股（4）授权经营。　　（一）划拨：　　1、概念：根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。　　2、范围（条件）：划拨用地范围必须依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地目录〉细则》（京政办发[2002]54号）：分25项　　(1)国家机关用地和军事用地　　各级财政拨款建设的国家机机关办公、及安全、保密、通讯设施用地；各种军事用地　　(2)城市基础设施用地和公益事业用地　　包括非营利性的基础设施（供水、供电、供气、道路、广场院等）、非营利性公益事业（学校、医院、体育场馆等）、家贸设施（农副产品比重达70%的新建农贸市场）、部分居住用地（经济适用住房、康居住房、廉租住房、大学生公寓、集资建房等）　　(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地　　包括石油天然气、煤炭、水利、电力、公路、铁路、民用机场等。　　(4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。　　主要是指外国领使馆、办事处用地，宗教、监狱、劳教所、看守所、戒毒所等特殊用地。　　凡以划拨方式取得的土地使用权，不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地使用权进行转让、出租、抵押的，应按规定补办土地有偿使用手续。经批准不办理土地有偿使用手续的，转让方应将土地收益上缴国家。　　（二）出让　　1、概念：国家把一定年期的土地使用权让给土地使用者，同时要向土地使用者收取一定的费用。　　2、出让方式　　协议出让、公开交易（招标、拍卖、挂牌三种）方式。　　3、出让最高年限　　主要分三大类：居住类是70年，包括住宅、别墅、公寓；第二类，商业类是40年，主要含商业、娱乐、宾馆、金融等；其他类是50年，包括工业、办公、文教、体育、科技等。　　还有一项是综合用地，房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓，一座楼底下是商业，中间是办公，最上面可能是公寓。具体操作当中很难，比如底下是商业，上面是公寓，人家肯定不要综合，因为下面商业多了十年，但是住宅少了20年。在具体操作过程中，凡是有居住类的都是分开，是商业就是商业，价格也是两种形式。过去已经是综合的，价格就不调了，但年期分开。如果是新的项目，商业是商业价，居住是居住价。　　4、地价款的构成　　毛地－净地????生地－熟地　　熟地价：土地在规划条件下，宗地开发程度达到红线外“七通”（即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯）及宗地红线内“场地平整”条件下的土地使用权价格。它由政府收益（土地使用权出让金、基础设施配套建设费）、土地开发费及其它费用三部分构成。　　土地招牌挂底价：它是由应向政府缴纳的政府收益（出让金或毛地价）和给原用地方（或土地一级开发单位）的补偿款构成。　　（1）政府收益（包括溢价增值）：向政府缴纳固定部分，石景山区住宅400元、平方米，商业850元、平方米。中央、市财政、区财政按2：4：4分成，远郊区县全部预留区县财政。　　（2）土地补偿价格：分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款，土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中，征地费用是指征用农民集体所有的土地所发生的费用，主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等；拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用，分居民拆迁和单位拆迁，居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费，单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。　　二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的范围　　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》国土资源部令?第39号“第四条工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。　　前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。”　　（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地工业用地（包括仓储）；　　（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有