(社区底商)鄂州-长江国际社区底商优化建议汇报.pptVIP

建筑规划建议-空间尺寸 尽量采用框架式结构 面积分割和组合灵活 面宽与进深比1：3 原则上在一、二线城市社区底商面宽与进深比为1:2，但根据项目地段特点与市场情况，我司建议比例为1:3，面宽3.5-4.5m，进深12-15m 社区商铺形式线性铺开，最多不超过两层 考虑 1F带2F的分割形式 两层以上的商铺不利于销售，“1带2”业态选择面大 单位分割面积45-100平方米 假设售价15000元/平米左右，总价段65-150万元，便于后期出售 商铺首层层高6.5-6.8m，二层3.5-4m 首层买一层送一层，便于后期销售 建筑规划建议-内部设计 柱网6×6——8×8并无明显剪力墙，（超市部分柱距至少8×8）柱网小于5×5的商铺很难成为购买主体； 内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性； 两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通； 预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等。 建筑规划建议-建筑风格 建筑规划建议-社区底商外立面 商业街外立面设计原则： 1、外观墙体颜色与住宅楼体相和谐2、店面可以凸、凹结合、使街面立面富有变化 3、营造温馨、轻松、时尚、舒适的社区商业风格 建筑规划建议-商业形象细节建议 建筑规划建议-特色氛围营造 社区底商特色氛围营造： 1、景观小品、植物及地方代表性建筑对于整个社区商业的特色营造及商业氛围提升也有着重要作用，具体可依据自身特点进行相应的布置，尽可能使项目特色与商业特色吻合起来。  租售模式 经营模式 条件 优缺点 业态建筑设计要求 只租不售 （吴王公观） （古楼银座） 发展商有商业经营经验 优点： 业态控制 统一经营管理有利于经营 利于提升社区形象 缺点： 资金回收期长 开发商风险较大 业态组合和规划有较高的要求，对商户的品质要求严格，以品质提升型的业态为主。 在建筑设计上需要特别针对主力商户的开店要求，做出相应的设计和规划。 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有招商渠道 市场化程度不高，无专业公司选择 先租后带租约出售 或与直接销售后委托发展商出租同时进行 （海宁皮革城） （意邦环球商业广场） 发展商有一定的商业经营经验 优点： 初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售 出租有保障，可提升商铺销售速度 资金回收期较短 缺点： 不能长期控制业态 业态上需要综合考虑基础配套型和品质提升型业态。 建筑设计上同样需要根据出售和出租的不同要求做出相应的设计。 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 直接销售 （吴都星座） 发展商没有商业经营经验 优点： 资金回收速度快 缺点： 无业态控制，影响社区形象和销售 不利于统一管理，从而对经营不利 产权分散在小业主手中，很难对业态规划进行控制，一般以基础配套型业态为主 建筑设计上单体商铺面积不宜过大，以便于销售 本案目前的设计方案，即采取两层沿街商铺的形式，基本可以满足分割出售模式的要求。 发展商缺乏商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 租售模式建议 建议原则： 保证社区品质，助力住宅销售 减轻资金压力，尽可能迅速地回收资金 初期培育地块商业氛围 遵循市场规律并最大化实现商铺价值 基于项目定位于社区内向型商业，商业氛围较差，为规避商业风险，快速回笼资金，建议本案社区底商全部面积分割出售。 基于以上原则以及各模式的利弊分析,建议如下: * 报告完毕 谢谢聆听！ * 龙城尚品---户型优化建议 策源地产·武汉公司·市场研究部 2012年9月 长江国际市场调研与产品优化建议报告 策源地产·武汉公司·市场部 2012-09-26 目 录 Content 第一章：项目属性研判与界定—城市、区域、项目 ? ? ? ? 第二章：核心问题界定—— 第四章：客户解读——客户定位、需求、偏好 第五章：商业优化建议——顺应需求、引领需求 第1章 城市属性 区域属性 项目属性 第1章 区域属性 城市属性 项目属性 第2章 项目目标 核心问题界定 本案商业核心目标是以快速开发、持续快销为前提，同时实现盈利能力和产品价值的提升。 项目目标 保证项目的快速销售与资金回笼，预计销售周期为1-2年，其次需要追求长期价值溢价； 实现产品创新升级，构建鄂州品质社区 区域升级巨作，打造航宇在鄂州的标杆项目； 如何突破现有不利环境和激烈的竞争市场，取得产品核心竞争力，同时实现社区底商的快销和产品升级，引领市场？ 为了解决核心问题，我们需要研究以下内容： 市场大势：未来