合富辉煌2010年07月04在日柳州彩禾地置业·河东项目策划案.doc

前 言 今天的柳州房地产市场经历一轮疯狂后已趋于平静。 彩禾地地产的到来，将是一股新生力量，丰富着、贡献着柳州房地产市场。 彩禾地地产的到来，给河东市场，特别是河东CBD商圈带来的不仅是量的提高，也将出现质的提升，将形成从理念到实质实现“先破后立”的飞跃。 根据彩禾地领导关于河东项目的指示精神，我司组织专门小组实地考察研究，事后一致认为：彩禾地河东项目作为河东CBD商圈的后起之秀，如何根据项目自身的具体特点，博采众长，科学享用CBD成熟市场的优势来发展本项目将是项目考究的重点，并在开发实施过程当中如何平衡项目住宅物业与区域住宅市场、项目办公物业与区域办公市场、项目商业物业与区域商业市场之间的关系，以较高、更快的开发速度进入市场和较稳的销售速度占领市场为目的。处理好项目整体与局部、成本与收益等各种复杂的矛盾关系，整合资源，循序渐进，才是项目成功的关键。为此，本着尊重市场规律、兼顾现实的原则，我们编写了此方案。 鉴于项目产品基本确定及一栋建筑内涉及多种物业的特殊性，站在区域发展的个性及重要方向的指导下，我们对其产品在不改动大方向的前提下提出一定的修改建议。让项目产品被市场所接受、被客户所接受。若本方案获得通过，我们会依托合富十多年的地产资源整合平台，按照科学流程对河东项目做更专业、深入、细致的研究，并全程密切根据方案的实施，为项目的成功开发保驾护航。 同时，合富辉煌柳州公司作为长期立足柳州，根植广州面向全国的大型房地产运营机构，深信“1+1”一定能大于2，愿意凭借对柳州房地产市场扎实的理解与实操能力，凭借所拥有的庞大客户网络，为彩禾地成功进入房地产市场，成为柳州市场的新宠，充分发挥自身的力量与经验，实现与市场的三赢。 目 录 第一篇 宏观市场 - 3 - 一．柳州市近期经济发展政策 - 3 - 二．柳州房地产市场发展状况分析 - 4 - 三．房地产市场发展特征总结 - 9 - 四．历年来政策一览 - 10 - 第二篇 区域市场研究 - 13 - 一．河东中心周边项目一览 - 13 - 二．区域竞争项目分析 - 14 - 第三篇 商业市场研究 - 23 - 一．柳州市商业市场 - 23 - 二．柳州市写字楼、办公公寓市场 - 26 - 三．价格和租金 - 29 - 四．商业物业市场需求 - 29 - 五．目前柳州市写字楼存在的主要问题 - 30 - 六．写字楼、办公公寓综合分析 - 30 - 七．酒店分析 - 31 - 八．项目市场研究结论 - 33 - 第四篇 项目分析 - 35 - 一．项目概况 - 35 - 二．项目SWOT分析 - 40 - 三．项目竞争力分析 - 44 - 第五篇 项目定位 - 47 - 一．项目定位思路 - 47 - 二．目标客户群定位分析 - 47 - 三．项目整体开发思路 - 50 - 四．项目市场定位 - 51 - 五．项目形象定位 - 52 - 第六篇 营销推广策略 - 55 - 一．总体推广战略构想 - 55 - 二．总体营销推广策略分析 - 56 - 三．市场竞争策略 - 57 - 四．营销主线考虑 - 58 - 五．推广阶段划分 - 60 - 六．价格定位策略 - 62 - 七．广告投放策略 - 64 - 第七篇 销售部署 - 68 - 一．项目推售单位策略 - 68 - 二．销售分期及时间节点预估表 - 70 - 三．项目销售中心建议 - 72 - 四．项目VT系统包装建议 - 75 - 五．广告位策略 - 78 - 第一篇 宏观市场 柳州市近期经济发展政策 2010-2015年柳州市经济发展规划 2010年的柳州，将是“经济发展提升年”。 为进一步促进“经济升级”和“城市转型”，柳州今年将大力开展“经济发展提升年”活动，加快“创新调整，产业升级”，提升工业经济发展水平。一方面，继续保持高强度的工业投入，着重推进67项重大项目建设，完成更新改造投资300亿元以上。另一方面，抓住国家实施产业调整振兴规划的机遇，进一步完善促进工业发展政策和激励机制，做大做强做优工业，确保2010年工业总产值达2500亿元，规模以上工业产值突破2000亿元。 到2012年，柳州市实现工业总产值3500亿元，力争4000亿元，争取三年再翻一番；2015年，实现工业总产值5000亿元，力争6000亿元，比2010年翻一番以上。 综述： 经过“十五”的发展，08年的金融危机过后，依然呈现稳步发展的态势，经济局面呈现良性发展，根据政府经济发展的总体战略，城中、河东以及百里柳江沿岸的商业投资、购物、旅游产业链将逐步形成，将为柳州经济发展以及城市竞争力带来很大提升。 柳州市产业结构的不断调整，二次创业、经济转型等战略性发展部署，使得柳州市的经济发展再次得到质的变化。经济运行中不稳定、不健康因