商品房验房流程.doc

在验房的时候，购房者最需要了解的是国家专业机构对自己购买的房屋给予的标准审核。开发商必须按照规章要求，出示专业机构检验的合格证书，购房者才能够继续验房活动。如果开发商不能提供这些文件，购房者可以拒绝收房。购房者买房时需要检查的证书主要有： 建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收备案证明书，房屋质量合格证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书，建筑工程竣工备案表(看其上有没有当地建设委员会同意备案的章)，商品房面积测绘报告(盖测绘队公章)，住户验房交接表。有了以上的证书，下面就是验房的具体内容。验房的具体内容主要包括八个方面，分别是：1、检查所交付的房屋是不是所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符; 　　2、房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异; 　　3、检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 　　4、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符; 　　5、检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝; 　　6、仔细检查地面有无空壳开裂情况; 　　7、水、电、煤畅通情况和能否正常使用; 　　8、打开龙头查漏、堵;验收下水情况。 二、购房者要注意的验房事项(一)注意先后顺序，警惕先收房再验房 　　验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件如竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。特别提醒购房者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。现场验收具体内容包括： 　　1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符; 　　2、水电气等附属配套设施是否按合同到位; 　　3、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符; 　　4、其他合同中约定的项目做得如何。 　　验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提起诉讼。这里提醒您，有些开发商交房时房屋并没有达到验收标准，为了避免承担逾期交房的责任，开发商会采用手段骗业主收房，购房者要留意合同上的交房日期，如果开发商延期可以追究责任。 (二)明确开发商收取的费用，警惕乱收费 　　交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同。 　　现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同。 　　这里提醒大家，对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺可以要求开发商遵守承诺或补贴差价。 (三)看清合同内容，警惕协议陷阱 　　一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。例如签订一些补充协议，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。 个人或单位购买的商品房应该有的证是：房产证和土地证； 真正的商品房是要有五证两书的， 着五证是《国有土地使用证》，《建设用地规划许可证》， 《建设工程规划许可证》，《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。 两书是：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 必需有的商品房交付使用时需要向开发商索要哪些证件?质保书 保修书，质量检验合格证明买商品房后都需要拿到什么证? 购买商品房,如果是一次性付款购房会拿到“房屋所有权证”和“国有土地使用权证”。如果是按揭购房,则需要在房产管理部门再办理一个“它权证”,而且银行会将“国有土地使用权证”原件押在银行,购房者只能拿到“房屋所有权证”和“它权证”,待购房者还清按揭款后,到银行拿回“国有土地使用权证”。(按揭购房的产权证下