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《“泛海项目”提报文件》 泛海项目专题研究报告之一： 全国城市休闲商业地产发展专题研究 北京绿维创景规划设计院 二零零八年八月 目 录 引言 1 一、休闲商业地产的概念及范围 1 1.1 一般商业地产的分类 1 1.1.1 传统商铺 1 1.1.2 市中心综合商业市场 1 1.1.3 社区商业市场 2 1.1.4 专业市场 2 1.1.5 大型综合商业中心 2 1.2 商业地产的发展历程 3 1.3 什么是休闲商业地产 4 1.4 休闲商业地产的范围 4 二、以购物活动为导向的休闲商业地产代表案例特征分析 5 2.1 具体案例 5 2.2 案例特征解析 8 三、以购物活动为导向的休闲商业地产的分类 8 3.1 按消费群体特征分类 8 3.2 按规模体量特征分类 9 3.3 按经营模式特征分类 9 3.4 按区位要素特征分类 9 3.5 按建筑形态特征分类 10 3.6 按业种组合特征分类 10 3.7 按吸引力特征分类 10 四、以休闲活动为导向的休闲商业地产代表案例 11 五、以休闲活动为导向的休闲商业地产的分类 11 六、休闲商业地产的优势及成功条件 12 6.1 休闲商业地产的优势 12 6.2 休闲商业地产的成功因素 13 附件一：全国休闲商业地产代表案例介绍 14 1 上海新天地 14 2 北京王府井大街 16 3 华南MALL 18 4 金源SHOPPING MALL 20 5 香港铜锣湾 22 6 宁波天一广场 25 7 南京1912 时尚休闲街 26 附件二：国外具代表性的案例介绍 27 1 法国巴黎的香榭丽舍大街 27 2 美国第五大道 29 3 英国牛津街 29 4 日本银座 30 案例一：金源燕莎Mall与华南MALL 31 1 北京金源燕莎Mall 31 2 中国第一休闲Mall——新华南Mall·生活城 32 案例二：蓝色港湾与华侨城对比分析 35 一、对比项目特征关键词 35 二、Solana蓝色港湾概况 35 三、Solana环境分析 43 四、Solana综合分析 44 五、华侨城维吉奥广场概况 45 六、维吉奥广场环境分析 47 七、维吉奥广场综合分析 48 八、对比分析Solana与维吉奥广场异同点 48 全国城市休闲商业地产发展专题研究 引言 近年来商业地产开发在全国各地都是炙手可热众多商业地产项目这些项目或以选址取胜，或以见长鲜明夺目特色。“特征性”的行业发展模式已是大势所趋。休闲商业比例已占据众多商业地产的大头。这是因为现代人已从传统目的型消费进入休闲型购物，在工作节奏繁忙、生活压力日益增加的情况下，一个消费应是一个人们放松心情、休闲娱乐的地方。便利的交通、、独特的经营环境等都是十分必要的因素1.2 商业地产的发展历程 回顾商业地产的发展过程，由起初商业刚刚显现时期的一个个米店、饭店、杂货铺，发展到现今倡导“一站式”购物的大型综合商业中心，可以看出它的发展历程是顺应城市的发展、市场的细化、消费需求导向，由单一商品供给，发展到多业种功能聚合化且并存发展的一种进化演变。如下图所示： 注：物业型购物广场1.3 什么是休闲商业地产 休闲商业地产，首先我们可以确定它仍然是商业地产的一种形式，只是在对消费终端的服务的理念上更为深化、全面化，它是以满足人们在休闲活动中对物质与精神产品的追求为目的的商业地产运营模式，它是伴随体验经济时代到来而应运而生的产物。 近年来从国内越来越热门的休闲产业、游戏产业、娱乐产业，或是文化创意产业，都显现出体验经济时代的来临。体验经济明确地说就是服务经济进一步深化的结果，是以创造个性化生活及商业体验而获得利润，是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，创造能够使消费者参与、值得消费者回忆的活动。伴随着体验经济的到来，以“休闲中体验服务”的概念在国内各行各业中大行其道，并大放异彩。城市商业地产中更是强调“休闲中体验服务”的开发经营模式。 随之我们可以看出所谓的休闲商业地产是指在传统意义上的商业地产单方面提供单纯物质、精神消费的基础上，同时为消费者提供一种休闲、旅游、时尚、浪漫感受，使消费者在对物质与精神产品追求的休闲活动中体验商业化服务的复合性平台，是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。 1.4 休闲商业地产的范围 对于城市休闲商业地产的范围，我们仍比较传统商业地产的范围来加以说明。传统商业地产是包括传统商铺、市中心综合商场、专业商场、社区商业中心、大型综合商业中心。 休闲商业地产的涵盖范围是传统商业地产涉及范围的进一步整合，概括来讲它包括： 1、以购物为导向的休闲商业：主题购物中心shopping mall、综合、特色商业街等不仅为消费者提供物质生活中必须的货物的销售，还同