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精装修成本管理案例-梅陇镇篇 深圳地产成本管理部 李春良 精装修成本管理案例 梅陇镇三期精装修概况 影响精装修成本管理的几个重要因素 精装修成本管理的注意细节 精装修成本管理的展望 精装修成本管理案例——梅陇镇三期精装修概况 梅陇镇三期概况：梅陇镇三期由16栋（33层）、17栋（1～4单元18层；5单元33层）、18A栋（32层）、18B栋（1、5单元17层；2、3、4单元25层）、18C栋（31层）及18D栋（7层）组成，塔楼总建筑面积为110704.61m2。 三期精装修楼栋为：17栋、18B栋及18C栋，户内精装修总建筑面积为95197.52m2（其中样板房总面积为7387.25m2 ），占全部塔楼建筑面积的86％；精装修总套数为1064套（其中样板房共计83套）。 精装修成本管理案例 ——影响精装修成本管理的几个重要因素 一、决策的前瞻性、科学性及稳定性 （1）全部精装修还是部分楼栋精装修，亦或是可选的精装修； （2）精装修标准、周边竞争性楼盘的情况、目标客户群及分类、客户群重点关注点及对关注点进行排序等等 ； （3）精装修配置是综合考虑的:项目定位/设计效果/成本最优 精装修成本管理案例 ——影响精装修成本管理的几个重要因素 二、决策计划的科学性 ——样板房的选择：样板房前期计划工作要准备充分，数量要合理，尽量避免相同户型的重复，加强施工过程的质量管理与控制，可以避免如下问题： ①样板房施工工期过紧、施工质量得不到保障； ②大量样板房关闭不向外展示，也增大了后续管理及整改费用 ； ③客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料/设备产生怀疑、甚至不认可 ； ④由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大，为后期大批量施工标准选择的决策、招标及后期管理带来相当大的工作量 ；亦容易带来业主投诉和索赔的风险 。 精装修成本管理案例 ——影响精装修成本管理的几个重要因素 三、上游部门工作质量对成本管理的影响： （1）设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性：避免经常修改和变化情况，若修改，一次修改到位，避免反复。 （2）材料选型定版单的合理性与严谨性：材料描述要清晰全面，并保持稳定性，避免前后不一致，或者实际与图纸不一致； 精装修成本管理案例 ——精装修成本管理细节及注意事项 一、 制定成本目标方面的成本管理 （1）密切与设计及营销进行沟通，从营销方面明确项目精装修的定位及方向，客户关注点等问题，为科学制定成本目标做好充分的准备 ； （2）对拟进行精装修的户型和面积（由营销提供）情况进行汇总、统计和熟悉，了解主力户型及面积分布情况（详见附表） ； （3）对项目周边楼盘进行考察，了解别人的情况及独到之处，特别是成本使用的合理之处有哪些 。 精装修成本管理案例 ——精装修成本管理细节及注意事项 （4）在进行材料选型时，一定要主动介入，并对拟选用的材料进行判断，避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维； （5）对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编制，结合材料选型定版及时对成本构成进行测算，对影响造价的关键部分进行分析，思考是否可以优化设计，与设计师进行沟通：是否有必要使用浴霸？浴缸是否实用是否可以考虑取消？是否可以用多层实木复合地板代替三层实木地板？ 精装修成本管理案例 ——精装修成本管理细节及注意事项 是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌在保证品质的前提下达到物美价廉？(营销的客户调研、客户定位及市场分析为前提） 厨卫墙地面及阳台露台地面砖是否可以选用其他代替品种？ 户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式？对于战略采购厂家，首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板时要尽量选择战略采购范围内的，并且给设计时提供优化建议（这点很重要）。 精装修成本管理案例 ——精装修成本管理细节及注意事项 二、精装样板房阶段的成本管理 样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在选择施工单位时，往往我司的做法是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要有： （1）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白炽等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指定品牌范围、乙定乙购） ； （2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法 ； 精装修成本管理案例 ——精装修成本管理细节及注意事项 （3）对于木地板，梅陇镇采用的是甲分