基于商业业态分析的城镇中心区规划_以广州从化太平镇为例.pdfVIP

Planning城镇规划 基于商业业态分析的城镇中心区规划 ——以广州从化太平镇为例 黄慧明 沈毅佳 摘要：传统的中心区规划缺乏严谨的市场分析， 规划师对潜在的项目情况与运作方式不够了解，导致 Y= 规划在实际应用中产生诸多问题。本文对基于商业业 态分析的中心区规划进行研究，提出“未来消费人群 其中Aj为第j个商业区或商业建筑的吸引力，dij 与需求预测”、“服务商圈分析”、“业态分析”、“方 为居民从i区到j的距离阻抗。λ、δ为待定系数，Y 案制定”的四步骤法，并以广州从化太平镇为例进行 为居民选择j的概率。上式表明某一商业区或商业建 实证分析。 筑的吸引力与居民消费频率成正比，与居民到达的阻 商业业态即商业经营的形态，包括经营的场所、 抗因素成反比。本文将这样的思想应用到规划当中。 形式、规模等等。随着市场化程度的不断提高，城市 其中Aj可以用功能、营业面积等指标表达，阻抗力dij 规划与商业业态之间的关系日益密切。一方面，商业 可以用距离、交通可达性等表达；消费频率可以用消 业态需要通过城市规划进行引导。近年许多城市出现 费人次表达。因此，基于业态分析的中心区规划要重 的商住混杂扰民、超级购物中心过剩、社区商业不合 点解决好三个问题。一是根据城市规划确定未来中心 理等问题，都是因为规划缺位。另一方面，城市规划 区消费频率和居民到达阻抗力。二是测算中心区未来 的制定过程也应融入业态的分析。规划师习惯于制作 的吸引力，确定商业服务功能与规模。三是根据业态 终极蓝图，缺乏严谨的市场分析，对具体的经营项目、 分析结果制定规划方案。 规模、控制指标模棱两可。导致规划在实际操作中产 （一）消费频率与居民到达阻抗测算 生诸多问题。因此探讨一种基于业态分析的城市规划 根据零售商业圈理论，商圈以商店为中心，吸引 方法是十分必要的。 人口比例逐级递减，但在一定的圈层范围内，相同类 一、方法的提出 型的人群消 业态分析的基础是市场需求与供给。经营者往往 费行为是相 以特定的目标市场为对象，分析店铺的选址、备货、价 似的。如把 格策略、销售方法等因素，从而决定采取何种业态，这 某一商业区 是一种局限于自身利益的阶段性供给。城市的需求则 吸引圈层范 是一个长期性增长过程，增长的幅度与速度与城市发 围n段，则第 展及目标相关。因此，城市规划的制定与管理者应通