不动产善意取得案列.docVIP

案例】：2003年2月，洪先生与成都一房地产开发商签订房屋买卖合同，洪先生以170万元的价格购买了位于成都市锦江区的一商场铺位，房产证由开发商负责向有关部门申报核发。订立合同后，洪先生缴清了购房款，而开发商一直未交房，也不履行**产权证义务。　　2004年1月，该开发商又与李女士订立房屋买卖合同，将洪先生已购买的铺面以190万元的价格卖给李女士。李女士缴清购房款后，开发商出具商品房专用发票。2004年7月，房地产管理局给李女士办理了《房屋所有权证》，开发商向李女士交房后，李女士将该商铺出租。洪先生以签订合同在先为由要求开发商为其办理产权证，撤销李女士的产权证，并诉至法院。　　法院判决该房屋归李女士所有，洪先生的损失由开发商赔偿。　　【评析】上述案例中出现的问题是典型的“一房二卖”，在《物权法》出台之前，依据《商品房销售管理办法》第十条的规定，“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第八条的规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”在李女士已经办理产权过户的情况下，洪先生也只能请求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失，并请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，但合同约定的商品房是无法取得了。或者根据《合同法》第五十二条的规定，请求合同无效，并要求开发商交付房屋，但买受人不能证明对方当事人有恶意串通的，就很难保障自己的权利了。　　自2007年10月1日起施行《物权法》后，洪先生的权利就可能得到切实的保护。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”　　如果洪先生在签订商品房买卖合同时，与开发商约定就合同约定的商品房进行预告登记，在登记之后就会产生物权的对抗第三人的效力，此时，洪先生就可以取得其期待的商品房。（刘高锋） 从一起民事抗诉案例析不动产善意取得制度 作者：于政文 ??????[基本案情]?????1995年11月，某房地产公司在未取得房屋预售许可，房屋刚建情况下，便将其中一套房屋预售给栾某，工程建设期间房屋编号发生变动，最后交付给栾某的不是原房屋，栾某不服，于1997年7月向区法院起诉，要求交付原房屋。一、二审均作出栾某胜诉判决。????在二审判决执行期间法院发现，房地产公司已将原定卖给栾某的房屋抵给了张某，二审法院遂以原审时遗漏第三人为由将此案发回重审。重审开庭审理时，张某提出该房屋已委托房地产公司卖给李某。李某已办理完产权证。于是区法院追加李某为第三人。法院重审认为房地产公司在一、二审期间已被法院告知该房屋不得出售，仍出售房屋属欺诈行为，售房行为无效，判决李某所办房屋产权证作废，原告栾某胜诉，房屋归其所有。李某不服法院重审判决，向检察机关申请抗诉。????[分歧意见]?????本案应否提请抗诉，有两种不同意见。争议的焦点在于：在能够认定李某为善意第三人的情况下，应当维护其合法权益，但房屋为不动产，善意取得制度能否适用房屋这种不动产买卖案件？第一种意见认为：不应提出抗诉。理由是：1、我国目前还没有物权法，从现有的物权法理论来看，一般认为善意取得制度只适用于动产，不动产所与权的转移不能适用于善意取得制度。2、本案被告已被法院口头告知诉争房屋不能买卖，其将房屋抵偿给他人并代为出售的行为属恶意欺诈，应认定其行为无效。第三人虽然取得房屋为善意，但不能对抗被告的恶意欺诈所导致的行为无效。原告购买行为在先，原被告之间的购买房屋合同应该有效，对其主张的权利应予保护。第二种意见认为：为保护善意第三人的利益，应当提出抗诉。理由是：1、虽然物权法理论一般认为善意取得仅适用于动产，但不能排除在特殊情况下，不动产也应适用善意取得制度，以维护交易安全和秩序，保障当事人的合法权益。2、本案原被告之间签订合同时，被告方没有取得房屋预售许可，一审法院重审前，被告方未取得房屋产权证，其购买房屋行为由于未办理产权登记不能对抗已办产权证的第三人。第三人李某是在被告方售房手续完备，自己出于善意购买该房屋且无过错，并办理了产权证的情况下，向法院主张权利，法院应依据善意取得制度维护第三人的合法