韶关辉业发展站东地啃麻项目发展纲要.pptVIP

百年瞩目 城峰大宅GRAND HOUSE HANDREND YEARS 第一部分韶关市场分析 1、1－3季度生产总值274.6亿元，同比增长11％，其中：第一产业增加值增长1.3％，第二产业增加值增长13.1％，第三产业增加值增长12.3％。 2、9月底居民储蓄存款余额350.2亿元，增长12.4％。1－3季度韶关市区居民人均可支配收入9060元，增长9.2％。 3、韶关市区居民人均消费性支出增长7.9％；旅游总收入20.8亿元，增长17.1％。 二、2006年前三季度韶关房地产发展状况 1、韶关建筑企业实现房屋建筑施工面积342.87万平方米，比上年增加42.67万平方米，增长14.2%。 2、其中：新开工面积94.94万平方米，比上年增长10.4%。 3、建筑业企业完成竣工产值6.44亿元，比上年增加1.28亿元，增长24.8%。 4、商品房销售额10.1亿元，增长54.8％；销售面积66.9万平方米，增长36.3％。 2006年商品房销售情况（按空置时间分类） 2006年商品房销售情况（按价格分类） 目前市场主要在售楼盘销售情况 1、 市场销售均价2300元/平方米之间； 2、 各项目市场销售速度基本保持在每日1-2套的水平； 3、 主力户型面积集中在以三房为主要120-150平方米之间； 4、 社区建筑形态以小高层和多层为主，普遍受市场接受； 5、 建筑品质园林品质相差不大，均处于一般化的水平； 6、 物业管理水平偏低，收费集中在1元/平方米/月； 7、 规划设计，营销推广未受到足够重视，所占成本比例低； 1、 经济发展平稳，人均收入稳定； 2、 GDP、居民收入、房价增长率一致，市场供需两旺； 3、 市场同质化竞争严重，产品差异化小； 4、 整体房价较为偏低，未来拥有一定的升值空间； 5、 竞争项目涌现，市场将逐渐向软实力层面转变； 6、 营销手段较为简单，市场需要创新方式来引导； 7、 预计市场继续平稳发展，不会出现大起大落的情况。 1、 2005年以来楼价进行了飞速发展，几乎每月100元递增； 2、市场供应以小高层物业为主 3、销售均价2300元/平方米 4、客户的置业观念正在被逐步改变 5、未来高档住宅市场的竞争压力逐步加大 6、类似山水华府、金泽园的大规模中档精品社区倍受青睐； 7、项目的竞争由原来的施工工程转向前期规划设计和后期营销推广为核心的竞争 韶关高档住宅市场剖析 韶关未来豪宅市场竞争项目 韶关高档住宅市场总结： 1、根据初步统计未来3年，韶关均价在2800元/平方米的高档住宅市场供应量至少50万平方米，年平均15万平方米； 2、韶关2006年1~10月份，均价在2500元/平方米以上销售205套3.6万平方米，均价在2900元/平方米以上销售56套近1万平方米； 3、大量韶关精英人士放弃韶关，而选择珠三角置业，韶关的高档住宅市场机遇与挑战并存。 第二部分项目地块分析 三、项目SWOT分析 第三部分项目市场定位 我们思考的问题 项目走中低路线？ 配套和交通很难被普通客户接受 走高端路线？ 竞争激烈，辉业品牌知名度小 走中高差异化路线？ 我们唯一的选择 一、项目地块核心价值提炼: 1、定位导入 ………. 香港的太平山 北京的西山 台湾的阳明山 旧金山的比华利山 每座山的山顶都承载了一个城市辉煌的荣耀与地位 他们最终成为了一个城市永远的象征和符号 那么站东山就承担这样的责任 2、项目名称及定位语建议 阳明山庄 城市之巅 珍玺大宅 香山美术 城市之巅 珍玺大宅 备选名称 站东1号 辉业*大山地 站东*翠峰1号 3、项目推广主题 百年瞩目，城峰大宅 俯览群城，颐指江山 一宅踞城上，一生拥天下 白领精英 政府公务员 他们驾御着经济发展、把控着社会稳定、主宰着地方的沉浮、领导着潮流方向 均价人民币3000元/平方米 普通住宅：2500元/平方米 中 高 档：3000元/平方米 高档住宅：3500元/平方米 物业组合配比： 项目经济效益分析 项目经济指标： 项目占地：2.5万平方米 项目容积率：3 总建筑面积：7.5万平方米 项目均价：3000元/平方米 项目投资回报分析 1.地价成本（加三通配套）：1000元/平方米 总价：2500万元 2、建安成本：1200元/平方米 总价：9000万元 3、政府规划报建费：总投资的5% 总款：575万元 4、贷款利息（5000万2年）：6% 总费用：600万元 5、管理财务成本，总投资的3% 总费用：345万元 7、营销成本：总投资的5% 总费用：575万元 6、总销售