不要忽视商业地产的建筑表现.doc

不要忽视商业地产的建筑表现 不要忽视商业地产的建筑表现提要：总结一下，做一个商场基本的原则，第一点是方便，方便体现在出入方便，停车方便，路行距离合适，通道要便捷 不要忽视商业地产的建筑表现 不要忽视商业地产的建筑表现 --刘克峰凯达柏涛北京办事处首席代表 商业地产的形态，尤其包括和业态结合的在建筑上的表现。 要达到舒适、达到方便，在建筑规划上有很多手法。比如，长度大小、进深，都是很重要的。比如，首层的商业价值通常是比较高的，越往上价值就越来越低，就需要通过一些建筑手段来提高它的价值：有的通过增加竖向的交流、视觉上的交流，使大家可以在下面看到上面的情况，引导人上到更高的层数；有的则结合一些其他的游乐设施，在设计过程中增加一些主题，使这个地方成为人们购物或者游玩的目的地。 再者是室内与室外空间的结合。SHoPPINGmALL在欧美是一个很沉闷的东西，一个SHoPPINGmALL在中间，四周全是水泥的停车场，像一个盒子似的，这样是非常难以经营的。好的东西一定要有自己的特色，成为一个标志性的、别人喜欢去的地方。可能利用自然的环境，利用各方面的人文环境，和山、景观以及原来传统的广场结合。 总结一下，做一个商场基本的原则，第一点是方便，方便体现在出入方便，停车方便，路行距离合适，通道要便捷，不管是水平的或者竖直的没有阻挡；第二点是要舒适，舒适要提供足够的公共设施，要遮风雨，有空调，有景观；第三点是挖掘其自身潜力，主力店的位置一定要放在比较有策略性的位置；第四点，主力店同样要有吸引点，能够使人流去这个地方，如果是多层的话就要增加一些视线上的沟通；最后，达到理想的购物中心或者是零售，就是应该把它创造成为目的地一样的东西，要有一定的秩序，同时又比较活泼，周围的环境比较好，紧跟时尚，要有自己的主题和性格，这样才能成为一个成功的商业地产。 　　商业管理公司势在必行 --倪滨正天行总经理 为什么需要商业管理公司？ 第一是因为商业开发与经营脱节。地产开发商和最后的投资者与经营之间这种关系到底如何协调，从理论上讲，单纯保持一种开发商集中持有、统一经营的办法是最有效、最有价值的。但是，并不是所有的开发商都有这样的经营商业的能力、有这样雄厚的资金，在这样的情况下，我们应该采取一种中间性的办法，通过商业管理公司来协调各方关系。第二是因为小业主的独立经营难以适应竞争的挑战。第三是因为商业自身的规律也决定了需要统一经营。管理公司主要职责是统一经营管理，从前期的市场研究，中期招商，到后期跟踪消费者，这是一个长期的活动。 在这样的情况下，商业管理公司其实就是负责总体商业地产的运作，比物业管理公司更高一级的经营，其最核心的问题就是消费者跟踪、消费者调查、消费者研究，一定要抓住消费者这根主线。 商业管理公司市场潜力到底有多大，应该说一般的商业地产开发商如果接触到这样可信的、成熟的商业管理公司，帮助他们摆脱零售之后所带来的困扰，一些地产开发商应该是很愿意这样做的。如果一个地产项目，假如说上面是写字楼或者是高级住宅，下面是商业，如果商业经营得不好，它会很大程度上影响整个项目的品质，如果经营得好，它会提升整个项目的品质。如果将其统一经营，限于资金、实力及经验等问题，可能就需要这样的商业管理公司。 商业现在正处于大发展时期，国外大型的、小型的及国内的商业都在进行大规模扩张，并且现在投资商业地产、买商铺的人也在逐渐增多，所以在这样的情况下，商业管理公司的出现已经势在必行。 　　星巴克：选择第三生活空间 --李飞北京美大星巴克咖啡公司开发部经理 星巴克的定位是第三生活空间，这也是星巴克选址的核心所在。 何为第三生活空间？就是在家和办公室之外，还应该有一个地方可以提供大家休息、畅谈，包括来洽谈一些商务的环境，星巴克进入市场的切入点就是这一点。星巴克目前开的40家店，其中有34家是在北京，6家在天津，大部分都是在高档的写字楼、商场里，还有一部分在高档的住宅区及一些旅游区，包括故宫、王府井、什刹海等着史的旅游景点都有店。 星巴克的选址策略主要有三点：第一点是目标客户群的定位，要选准目标客户群。第二点是位置的挑选，星巴克目前开了40家店，绝大多数选择在一层，因为这样客人会很方便地找到进入的渠道，让客人看见这家店就可以推门起来。第三点是星巴克的经营理念是以人文定位，包括与业主的关系是实现共赢的，要大家都有利可图才能做。为什么业主会把最好的位置给星巴克呢？很简单，像嘉里中心，嘉里中心的写字楼入驻率不到三成的时候我们就开了一家咖啡店，那时候几乎一天可能有几十个单，喝几十杯咖啡，对我们来说成本真是不划算，为什么我们要这么早开？因为嘉里