国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴2003年.pdfVIP

国际住房金融发展的新趋势与经验借鉴 清华大学房地产研究所 沈悦 摘要：本文在分析住房和住房金融在国民经济中的重要地位的基础上，着重介绍了近年来国际住房金融发 展的新趋势，指出基于市场机制的住房抵押贷款一级市场和二级市场应当成为住房金融体系的重点，而政 策性住房基金也是住房金融体系的重要补充，并对进一步完善我国的住房金融市场提出了具体的建议。 关键字：住房金融 抵押贷款 ? ? 住房以及住房金融的重要地位 从世界范围来看，住房在国民经济中一般都扮演着重要的角色。在家庭这个社会的基本 单元中，住房有着举足轻重的地位，其占家庭财富的比例一般超过75% ，是家庭年收入的3-6 * 倍，住房消费占家庭收入的15%-40% ，而且住房资产的上升也会带来家庭消费的上涨 。 住房在宏观经济中也发挥着重要的作用，在不同经济制度下以及城市化水平下，住房资 产在国家财富中所占的比例超过25% ，个别国家甚至超过50% 。随着城市化水平的逐步提高， 住宅产业的发展一般都会经历一个快速上升，然后逐步下降的过程，这个阶段住宅产业的产 出占GDP 的比例一般会从3%开始上升，到7-9%达到顶峰，随后逐步下降。住房投资在固定 资产投资中的比例一般为15%-35% ，住房价格也在消费者价格指数构成中占据重要的权重， 如美国是39% ，对消费者价格指数是否稳定起着至关重要的作用。住房建设一般都能吸纳5% 左右的劳动力，房地产服务业和房地产金融业也能吸纳3%-4% 的劳动力。从金融角度来看， 在发达国家的住房金融体系中，住房抵押相关的资产占据了金融资产中的较高比例，并且还 在逐步上升，对于投资者和银行来说，住房是安全的长期赢利性资产。 住房金融体系同样也关系着国计民生。对于普通家庭来说，住房金融产品影响着贷款的 可承受性，如首付款、利率、期限以及贷款收入比等的大小都会影响居民购房的决策。同时， 住房金融体系是否完备，对宏观经济也会产生较大的影响。如果不良资产占GDP或者银行资 产的比例过大，就会对整个金融系统造成较大的冲击。如果住房金融体系中政府的资助占了 较大的比例，就会导致整个体系中属于市场机制的部分萎缩，甚至使得政府陷入恶性循环。 有鉴于住房以及住房金融体制在国民经济中的重要作用，建立健康、完备、市场化的住 房金融体制对于我国社会以及经济的可持续发展有着重要的意义，因此需要借鉴发达国家以 及其它发展中国家的经验教训，了解国际住房金融发展的现状和新趋势。 ? ? 世界住房金融的现状与趋势 1、住房金融体系的分类 * 美联储主席格林斯潘1999 年11 月2 日认为住房价值上升带来的消费高达住房增值额的5%，而一般来说 人们会将证券市场收益的3-4%用于消费，见参考文献[1]。 从世界范围来看，由于各国不同的历史以及经济发展情况，住房金融体系也存在着较大 的差别，我们可以将各国分成六类，如表1所示。 表1 目前世界各国住房金融体系的分类 住房金融体系的类型 特点 典型地区或者国家 产业结构单一，人均收入很低，经济不 不发达体系 撒哈拉沙漠以南的非洲国家 稳定，缺乏基本的金融系统 住房金融体系缺失 计划经济逐步向市场经济转轨 中欧和东欧国家 高度通货膨胀，经济不稳定，贷款和金 不完整且不稳定的体系 拉美国家，尤其是上世纪80年代 融受到抑制