广州万科集团科学城立项报告2005年.pdfVIP

广州科学城项目 广州科学城项目立项报告 广州市万科房地产有限公司 2005 年 目 录 第 1 页，共 37 页 广州科学城项目 第一部分 项目决策背景 …………………………………………………………………… 3 第二部分 项目概况 …………………………………………………………………………… 5 一、 宗地现状 二、 周边规划 三、 项目周边社区配套 第三部分 法律及政策性风险分析 ……………………………………………………………13 一、 土地权属现状 二、 合作方式 三、 土地成本分析 四、 法律风险分析 第四部分 规划设计分析 ………………………………………………………………………19 一、 规划设计要点 二、 规划设计方案 第五部分 市场分析 ………………………………………………………………………………21 一、 区域发展综述及房地产市场研究 二、 本案市场定位 第六部分 项目开发计划………………………………………………………………………… 32 一、 分期情况及开发周期 二、 一期及销售示范区主要节点 第七部分 总体投资收益分析…………………………………………………………………… 33 一、 经济指标 二、 售价及成本分析 三、 税务分析 四、 现金流分析 五、 盈亏平衡点分析 六、 敏感性分析 第八部分 项目综合评价…………………………………………………………………………37 第 2 页，共 37 页 广州科学城项目 第一部分 项目决策背景 一、内部因素 1、广州公司现有项目区域分布 广州公司现在建项目有四季花城项目、城市花园项目、南湖项目。 南湖项目 科学城项目 四季花城项目 城市花园项目 2、项目结算计划 2004 2005 2006 2007 年 2008 年及以后 总计 四季花城项目 11 万 10.3 万 9 万 14.7 万 —— 45 万 城市花园项目 —— 6.6 万 9.6 万 2.3 万 —— 18.5 万 南湖项目 —— 1 万 6 万 7.5 万 —— 14.5 万 现有项目合计 11 万 17.9 万 24.6 万 24.5 万 —— 79 万 广州公司在 05 年中需要获取至少