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新疆麦趣尔集团有限责任公司2013年度行业研究报告—房地产文件编号： MQR-SEM-ZLTZ-2013-01版 本： V 1.0目录：1、2013年1-11月房地产行业概况1.1、房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征1.2、各地政策频发，全国房价连续第18个月上涨的原因分析1.3、临时性措施“救火”为楼市长效调控机制做铺垫2、2014年房产市场预测2.1、政策因素2.1.1、十八届三中全会2.1.2、中央城镇化工作会议2.1.3、中央经济工作会议2.2、需求因素2.2.1、购房需求2.3、2014年房产市场预测2.3.1、2014年中国楼市房地产形势研究2.3.2、2014年我国房地产市场价格走势3、2013年前三季度新疆经济发展3.1、前三季度新疆经济形势3.2、新疆固定资产投资1-9月4、昌吉州、市经济发展及房地产市场4.1、昌吉州1-9月房地产运行分析4.2、昌吉市1-11月经济运行4.3、昌吉市房地产市场1-10月4.4、当前昌吉房地产业发展面临问题5、影响新疆房地产业发展的因素5.1、乌昌石城市群5.2、人口6、结论及建议7、参考资料1、2013年1-11月房地产行业概况2013年12月18日，国家统计局公布2013年11月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：根据国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格指数，2013年1-11月全国主要城市房价环比同比全线上涨，以11月为例，环比上涨的城市数量达到66个，同比上涨的更是达到了69个，最高涨幅为21.9%。2013年1-11月，288城市房价指数连续11个月呈现单边向上，截至到11月，中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，与2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。结合具体城市表现来看，2013年前11月典型一二线城市中，北上广深四个一线城市的房价涨幅较大，上海甚至达到20%，北京、广州也在15%以上，一线城市房价涨幅汹涌，一方面由于供应较少导致供求矛盾激烈外，另一方面，中低档需求继续延续了2012年的房价上涨势头存在补涨效应。二线城市的供求矛盾相对较为缓和，三线城市则出现了分化，部分前两年土地过量供应的城市2013年房价处于停滞状态，常州、烟台等城市房价涨幅不到5%，芜湖甚至涨幅为零。统计局发布的70大中城市房价指数显示，截至到2013年11月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配收入的增长。1.1、房价涨幅变化“分化”导致政策“分化”特征从数据表现来看，尽管百城房价自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但是，2013年11月房价涨幅比上月缩小0.56个百分点，为今年以来最低水平，其中69个城市环比上涨，31个城市环比下跌。这主要是得益于近期一线城市、部分房价上涨过快的二线城市出台阶段性收紧政策所致。但是，从同比来看，全国100个城市住宅均价与2012年11月相比上涨10.99%，涨幅比上月扩大0.30个百分点。国家统计局数据也显示，2013年11月仅温州新房价格同比下降，大多数大中城市房价仍然处于上涨状态，尤其是一线城市房价同比上涨幅度最为明显，相比去年同期，一线城市均上涨超过20%，其中，上海涨幅21.9%为最高。部分二线城市房价同比上涨幅度也较大，比如南京、太原、沈阳、哈尔滨、杭州、福州、厦门、南昌、青岛、郑州、武汉、长沙、西安、乌鲁木齐等城市上涨幅度都超过10%，再加上部分三四线房价上涨较快的城市，总计26个城市房价同比上涨超过10%。从导致这个市场结果的原因来看，一线城市、部分二线城市尽管出台提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策，但是，在政策未落地前，导致在2013年11月改善需求、部分投资需求“最后的疯狂”行情出现，最终整个市场成交均价仍然表现相对较高，结构性的带动全国大中城市的房价上涨。从以上分析结果来看，2013年11月住宅房价涨幅较快的仍是少数热点城市。当前来看，不同城市市场之间出现“分化”，同时，也导致不同城市的调控政策具有“分化”的特征。一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不是很充足，尤其是温州、芜湖、舟山等这些城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态