长沙嘉华城项目营销策划汇报130.pptVIP

项目面临问题 问题1——在相对孤立的区域、产品无太大的竞争力的情况下，如何拔高项目自身形象，提高项目的知名度和美誉度？ 问题2——内销与外销的价格差异所带来的客户成交心理差异问题？ 问题3——如何将充分利用内销高端客户资源带动我外销房源的快速销售？ 问题4——项目营销各阶段的工作进度及主要事件的执行计划？ 1 总体营销战略 1.4 项目总体营销战略解析 1、设置市内流动性展销点，外拓企业、写字楼等客户群体 2、打造样板层单位，营造现场氛围，留住来访客户 2 项目营销策略 2.1 产品形象差异化营销策略 产品形象差异化营销 双宜地域 差异化 紧凑创新户型 差异化 小户享社区配套 差异化 中烟客群聚集 差异化 双宜地域 差异化 紧凑创新户型 差异化 小户享社区配套 差异化 中烟客群聚集 差异化 2 项目营销策略 2.2 客户定向营销策略 客户定向营销策略 中烟员工 定向营销 园区及周边 定向营销 红星商圈 定向营销 市区 定向营销 2 项目营销策略 2.3 宣传推广策略 区域价值的推广 创新产品和园林推广 双宜价值推广 地域文化和社区文化推广 蓄势期：区域造势 解筹前：产品细节诉求 认筹期：项目属性诉求 热售期：人文精神诉求 思达的理解客户购房受四重价值影响 2 项目营销策略 2.3 宣传推广策略 以客户需求为中心，抓住“两条线索”，定向诉求，层层突破 两条线索：产品线和中烟系统深宅大院邻里生活线 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 ——媒体发布策略 ☆客户了解项目途径分析： 通过对我司代理的楼盘综合分析：项目路过占40-45%；其次为朋友介绍占20-25%； 户外广告占10-12%，报纸占4-5%，网络占8-10%；电视2-3%，分众、杂志、房交会等其它占10-12%。 ☆户外广告： 户外媒体是长沙房地产主要媒体，本项目的户外建议集中在韶山南路、五一路等项目周边主干道，具体地点汽车南站、井湾子、五一广场附近。 户外内容：亮相以项目形象诉求为主，持续时间长，能减少更换成本；其它时间根据营销节点进行投放。 ☆公交车身广告： 建议四台公交车、如102、7等公交。 ☆报纸广告： 《潇湘晨报》为主、《长沙晚报》为辅； 关于版面设计，醒目是第一要求，要有明确的受众讯息，同时版面不宜过小，建议以彩色整版与半版为主打版面； 从时间段效果考虑，报纸广告发布以周四、周五为适宜时段，故安排周四为广告主打日，周三、周五为副打日； 阶段性广告要保证风格的协调统一，以保证总体推广策略的贯彻； 在实际操作中，具体报纸广告视促销活动、工程进度、天气状况等因素适当调整。 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 ——媒体发布策略 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 ☆其它媒体： 杂志媒体：建议选用系统内或园区内杂志。 受众针对性强，针对某一行业读者群，能发挥明确而感性的诉求。 电台：主要针对“湖南交通频道”，对开车的客户和经常乘“的士”中高档人群是一种针对性强的诉求； 网络媒体： 逐渐发展为一种主流媒体，信息全面，购房者可以多次浏览，方便、快捷。建议选用“搜房”、“好房子”等知名地产专业网站。 ——媒体发布策略 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 —— 现场形象包装策略 ☆现场形象包装原则和策略 形象包装目标：树立项目形象，提供良好的销售氛围和环境； 形象包装策略：突出项目价值重点，突出独特的建筑风情特色； 形象包装原则：力求体现项目尊贵、优雅的气质； 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 —— 现场形象包装策略 ☆销售现场包装要点 销售现场形象包装风格：建筑特色风情 主题：水和山体特色 主要材质： 实木和石材、砂岩 形象墙 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 —— 现场形象包装策略 内容：项目名称、LOGO、主要诉求点、开发单位名称、施工单位等 在现有工地围墙的基础上，形象墙主要集中在营销中心的两侧，设计要求简洁，突出项目主题与形象。 2 项目营销策略 2.4 媒体发布与前期现场包装策略 —— 现场形象包装策略 交通和现场导示 韶山路、环保大道交通导示牌运用: 嘉华城 300米 3 项目营销阶段划分 3.1 工程进度预估 2010年2月份 内销房建筑十层 2009年12月份 外销房楼建筑十层 2009年10月底 建筑正负零 时间节点 物业工程进度状况 按照长沙市房地产预售条件的规定，当高层住宅完成主体建筑层数的10层以上时，就能够获取预售许可证。故我司预计本项目最快能于12月底获得外销预售许可证