适合社区商铺的十大业态.doc

适合社区商铺的十大承租业态 商铺是一种长期投资行为，其经营价值远大于房产本身的价值，社区商铺的业态定位、规划、招商、和管理都不能偏废，这样才能保证良好的运营和逐渐递增的租金收入。 社区商铺服务于百姓生活，无外乎柴米油盐酱醋茶。投资社区商铺并非一朝一夕创造出超额利润，而是看长远与稳定。 考察社区硬性指标 注意商业的规划面积。就投资类社区商业而言，合理的商业面积与其辐射半径人口数量的比例，应保持在1平方米/人左右，小型社区商业可降低至0.6-0.8平方米/人，区域型的商业设施可适当延展至1.2平方米/人。如果是封闭型的纯社区商业，计算一下底商总面积与社区总人口的关系即可。如果是开放式的底商，不仅要看该项目，还要考虑周边商业项目的面积。 注意售价与预期租价的关系，计算投资回报率。对于普通投资者来讲，如果计算投资回报率比较复杂，可以用简单的两个指标来衡量，一方面，商铺的售价最好控制在同社区住宅售价的2倍左右，或适当上浮，较为稳妥；另一方面，按照预期租金计算，8-12年收回全部投入资金视为正常。 考察社区入住情况。社区入住人口越多，养铺的时间和成本就越低，而社区内居民的消费水平也必须成为投资者考察项目性价比。 考虑承租方的需求。现在很多社区商铺规划多层形式，复式商铺一般只适合做餐饮、娱乐和休闲类商业，便利店、零售店和食品店等都不需要两层的商铺。如果将来的租客不是餐饮、娱乐类商家，那么最好不要复试商铺。 随着城市消费观念的转变，以下业态成为投资类社区商业的主要进驻者。 餐饮业 餐饮业依旧是未来天津商业发展的重要主题之一，而特色餐饮成为重要方向。据调查，天津市消费者外出就餐频次多为每月3-6次，而随年龄的递增而减少。外出餐饮上平均单人单笔花费多集中于50-100元。 A肯德基、麦当劳 租金承受力：5-12元/平米.天 租期要求：至少10年以上 商圈要求：城市繁华地段，有一定的消费支持 面积要求：首层350平米（使用面积），问面12米 建筑要求： 楼板到梁底高度，不得低于3米。 楼板承重：厨房区楼板负荷450kg/平米，餐厅区荷载为250450kg/平米 供电：提供空调及200kw的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至指定位置，商家自设配电盘，并独立安装电表。 供水：提供25吨水/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5kg/c㎡,并具有相应的用水指标。 排水：甲方提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸 隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池，该位置将不导致争议或影响相邻关系。 化粪池：甲方提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域。 排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系。排烟管道的截面积为500mm*700mm 招牌：在门脸上方提供招牌安装位置 空调：甲方提供冷暖空调应保证使用时间自早8:00至晚11:00，其制冷量厨房应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间。 设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使顶楼均匀受力。 卸货车位：甲方提供临时卸货车位 乙方按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修。 消防系统;乙方自设消防系统并与甲方连通。 电话：甲方提供两条电话线路。 B普通餐厅、快餐连锁 租金承受力：3-10元/平米.天 租期要求：一般要求不少于3年 面积要求：快餐店要求200-500平米，大众型餐厅80-200平米，商务型餐厅150-10000平米。 商圈要求：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主。一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处。如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。 建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放，生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰，布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。 C火锅店 租金承受力：3-6元/平米.天 租期要求：一般要求不少于2年 面积要求：150-500平米 商圈要求：人口不少于5万人的居住区域或社区型 建筑要求：框架式结构建筑，厨房可小于餐饮营业面积的三分之一，其余同餐厅 楼上商铺亦可。 D面馆 租金承受力：2-4元/平米.天 租期要求：一般要求不少于2年 面积要求：80-200平米 商圈要求：面馆宜选择交通支道，