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银座地块评估简报 本文提要：地块位于泺源大街银座商城对面,北邻司里街小区。目前地块已平整,沿街地带现有二层临时工程用房。目前基地东部地块为其它发展商所有,基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。 源自物管手册 一、地块分析 、地块概况 地块位于泺源大街银座商城对面,北邻司里街小区。目前地块已平整,沿街地带现有二层临时工程用房。目前基地东部地块为其它发展商所有,基地西北角还有独幢6层多层居民住宅。 2、周边环境 基地以南:紧靠泺源大街,向南面对中银广场、银座商城,以及在建鲁银大厦。 基地以北:系司里街小区,小区为行列式排列6层居民住宅,另外基地范围内西北角有一独幢6层民宅。 基地以东:粮食大厦及良友富临大酒店和部分6层居民住宅。 基地以西:山东汽车进出口公司办公楼 3、环境面与市场面分析 ·地处泉城广场市中心城区,是全市政治、经济、商贸、文化中心,区域人文环境上佳,地段价值一流,被广为认可。 ·邻近大明湖公园和趵突泉公园两大市级风景点,人文环境优越。 ·区域内泉城路及泺源大街集中济南市最高档商厦及办公写字楼,商业繁华,配套齐全。 ·泺源大街一线上集中大型银行机构,系规划中”金融街”商贸街。 ·市中心城区交通配套齐全,公交线路丰富,泺源大街是市级示范街,路况条件好。 ·基地四周视野开阔,无不良相邻关系影响。 ·泺源大街为商贸特征的商业街区,商务职能优势突出,住宅类项目尚属空白。 ·写字楼市场价贵市旺,供求不平衡,客源丰富。 ·酒店长包房租率高,预示商旅型客源存在。 4、主要问题 ·基地面积小,无法规划大规模绿化环境,只适合单体建筑。 ·基地紧邻泺源大街,环境较嘈杂。 ·基地形状不规则,不独立,规划设计兼顾相邻关系。 ·基地北侧为居民区,需考虑其采光影响。 总结: ·地处市中心城区,配套优势突出,且地段位置突出,适可开发高价档物业的基础条件。 ·基地规模小,无环境支撑;身处繁华喧闹商业街区;单位面积售价高昂,开发高档住宅类物业有风险。 ·泺源大街商务职能优势突出,区域客源丰富,物业开发中应予重视。 二、产品定位 、规划主题:酒店式服务管理的商住公寓 理由: ·泺源大街商贸特征突出,适合开发具商务职能的物业。 ·泺源大街上住宅类物业市场空白。 ·商、住两用,功能多样化,适合多类客源。 ·地段价值高昂,若规划纯住宅物业,可能面临总价过高风险。 ·办公楼市场租金昂贵,且租售形势喜人,本案应充分吸引商务需要客源。 ·规划小面积户型既保证高单价情况下,又能控制总价,扩大客源面。 2、酒店式公寓的产品分析 酒店式公寓与一般的公寓、酒店有所不同,它是以略高于公寓的价格享受酒店式的服务内容,将办公与生活进行有机的结合,将有限的空间资源加以理性定位、科学配置,充分满足了现代化生活需求,体现了居住品质与居住观念的进步。 酒店式公寓所具备的优势: 配套优势 除了绿化、建筑形态外,其交通环境往往是首要的,一般选址在市中心或交通便利的开发区、工业区、商务区及特定的有此特定需求的群体聚集区,除此之外,酒店式公寓更注重交流、学习、商务、餐饮、休闲、健身与娱乐等社区环境。 住宅功能优势 “麻雀虽小,五脏俱全”,独立成套的住宅功能为高品质生活提供了保障,其产品定位科学、合理、准确,能充分表现出现代化、人性化住宅特色。 办公功能优势 除居住功能外,酒店式公寓加入了办公概念,电脑、复印机、传真机,引入网络设备并加上物业提供的商务服务和会议厅等场所支持,其办公性能得到强化。 物业服务优势 由于集中批量开发,总体服务成本低,服务效率高,就容易形成具有商业价值的有偿服务规模效应,就能够提供类似酒店式的全面特色服务,特别在家政服务、商务服务方面,可以形成一般商品房所不具备的物业服务特色。 还具有两大房型设计特点: 兼用性与多功能房型 在房型处理上充分利用每一平方米面积,充分考虑空间的兼用性和多功能性,卧房区、办公区、会客区既要合理的分割,又要有机统一便于调整整体空间。 卫厨空间个性化 在保证舒适、方便的前提下,酒店式公寓与目前流行的大厨大卫的房型设计不同,更注重简洁的个性化设计、注重品质,体现现代都市时尚的生活理念。 由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值,因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。 3、价格建议:均价7000元/m2 面积建议:60-100m2 主力总价:40-65万 三、规划建议 户型组合多样化--保证同一平面的房型与房型之间可灵活进行组合、拼接,满足不同业主的面积需求。 物业品质精品化--尤其在立面风格、建材标准、公共部位装潢、底层大堂标准。 服务功能商务化--提供商务中心、休闲会所、裙房咖啡厅等商务设施,配备地面及地下停车库,底层商务裙房,服务性会所,裙房顶部绿布置,户内通讯线路布