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不动产进项抵扣政策指引 （适用于增值税一般纳税人） 一、基本规定 二、适用范围 三、抵扣方法及台账管理 四、特殊处理 五、实例  一、基本规定 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 二、适用范围 适用不动产进项抵扣基本规定一、取得不动产1、直接购买2、接受捐赠3、投资入股4、抵债二、不动产在建工程1、新建不动产2、改建不动产3、扩建不动产4、修缮不动产5、装饰不动产三、购进货物、设计服务和建筑服务1、用于新建不动产2、用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%不适用不动产进项抵扣基本规定一、房地产开发企业自行开发的房地产项目二、融资租入的不动产三、施工现场修建的临时建筑物、构筑物备注：购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。 三、抵扣方法及台账管理 纳税人应按照以下规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额，并建立台账： 抵扣凭证取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证抵扣方式60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣不动产和不动产在建工程台账内容1、成本2、费用3、扣税凭证4、进项税额抵扣情况5、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程。四、特殊处理 发生情形处理办法已抵扣进项税额的处理1、购进时已全额抵扣的货物与服务，转用于不动产在建工程的已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用当月起第13个月从销项税额中抵扣。2、不动产在建工程发生非正常损失的所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣未抵扣进项税额的处理1、纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额允许于销售的当期从销项税额中抵扣2、纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣不动产改变用途的处理1、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的1、按规定计算的不得抵扣的进项税额≤该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减 2、按规定计算的不得抵扣的进项税额＞该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额2、不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的按规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。并应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率，可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率。其中，不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 五、实例 例1：2016年5月1日，纳税人购买了一栋办公楼1000万元，进项税额110万元，正常情况下，当月抵扣66万元，2017年5月（第13个月）再抵扣剩余的44万元。2017年4月纳税人将办公楼改造成员工食堂，根据不同情形，应如何进行税务处理？ 1）若此时该不动产的净值为900万元（九成新）。此时：不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%=（900÷1000）×100%=90%，不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率=110×90%=99万元，大于已抵扣的进项税额66万元。按照政策规定，应先将已抵扣的66万元进项税额转出，并在待抵扣进项税额44万元中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额99-66=33万元，最终可抵扣进项税额=44-（99-66）=11万元。 2）若此时该不动产的净值为500万元（五成新）。此时：不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%=（500÷1000）×100%=5