北京律师：经适房未满5年就“瞒卖”房主中介均需担责.docxVIP

PAGE \* MERGEFORMAT2 北京律师：经适房未满五年就“瞒卖” 房主中介均需担责 【案情分析】 房主明知自己所出卖的经济适用房尚未满5年不符合上市条件，而与买房人签订买卖合同，收取10万元定金及10万元购房款；房屋中介不提前审查所售房屋产权状况，促使交易达成并收取2万余元中介费。买房人在核实所买房屋不具备交易资格后，一纸诉状将房主及房屋中介诉至房山法院，要求房主返还购房款、双倍退还定金，要求中介退还中介费。近日，北京市房山法院依法支持了原告的诉讼请求。 原告刘超（化名）诉称，原告在被告北京汇通百家房地产经纪有限责任公司（以下简称“汇通百家”）的居间下，购买了被告金某位于房山某小区的住房一套。2013年5月1日，原被告三方签订了《房屋订购协议》，协议对房屋的位置、状况、价格、定金及违约责任等进行了约定。卖方金某保证所售房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易。此外，在双方签订的补充协议，金某承诺所售房屋可以上市交易并无任何产权纠纷，包括债权债务纠纷，如房屋无法上市交易甲方则承担法律责任（无法上市交易指契税票不满5年）。合同签订后，原告支付被告金某定金10万元，购房款10万元，但经被告汇通百家核实该房屋契税未满5年，不能上市。认为被告金某违约、自己权益受到损害的原告，为了维护自己的合法权益，将金某及汇通百家诉至房山法院，要求解除三方签订的《房屋订购协议》；被告金某双倍返还定金20万元、退还购房款人民币10万元；被告汇通百家退回2万元中介费。 在庭审中，被告金某辩称，不同意原告的诉讼请求。因为自己手里根本没有购房合同，也不知道订购合同在哪儿，对于补充协议也不认可。 被告汇通百家则辩称，《房屋定购协议》签完之后要回公司进行法务审核，在这期间公司发现房屋属于经济适用房，不满五年，不能上市交易。公司当初促成这笔交易，是因为被告金某说自己的房屋已经满五年。现在的房产中介在做类似买卖的时候基本上是先签订一个订购协议，把风险都告知，如果愿意交易的话再签购买协议，由房主把房???变成商品房再过户交易。这个房子签完之后公司去核实，发现该房屋并不像金某当时承诺的已满五年。为此，公司在这期间给金某发了一份告知函，说房子不满五年不具备上市交易条件，请求金某解除合同并且退还原告刘超所支付的定金和购房款。公司同意解除合同，但不同意退还中介费。因为作为中介方的公司是为双方提供买卖订立合同的机会，撮合双方达成买卖协议之后，有权利收取居间服务佣金，在公司居间情况下，刘超与金某达成了协议，刘超应该按照合同约定应当支付佣金。这份合同出现了纠纷，按照合同纠纷中违约责任约定由违约方承担佣金，现在还没有判定哪一方违约，所以原告提出退还佣金公司坚决不同意。 【法院判决】： 法院经审理认为，原告刘超与被告金某均是具有民事权利能力的主体，双方签订的房屋定购协议系双方当事人的真实意思表示，对其效力法院予以确认。但被告金某在明知该合同房屋不具备上市交易条件的情况下，仍与原告刘超签订房屋定购协议，并收受定金和房款，造成合同目的无法实现，违背了诚实信用原则，故原告刘超要求解除合同，双倍返还定金，退还房款的诉讼请求，符合双方合同约定，法院予以支持。被告汇通百家作为中介机构虽撮合时继超与金莹达成定购协议，但由于合同目的至始不能实现，故汇通百家收取原告的中介费理应退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，法院判决解除原告刘超与被告金某、汇通百家于2013年5月1日签订的房屋定购协议；判决被告金某返还原告刘超定金二十万元、退还购房款十万元；判决汇通百家退还原告刘超中介费二万元。