房地产金融––城院12级.docVIP

*房地产金融市场是指围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及其相关的经济活动总称。 *房地产金融市场主要由一级市场和二级市场构成。 *住房抵押贷款的作用: 1、住房抵押贷款是金融机构最重要的资产之一 2、住房抵押贷款是金融机构质量最好的资产之一 3、住房抵押贷款促进了住宅产业的发展 *等额还款抵押贷款(CPM) 又称完全均付抵押贷款，是在整个贷款期内以固定利率按月均等偿还贷款本息的贷款方式。 月本息偿还额 贷款余额 *等本金还款抵押贷款（CAM) 又称为非均付固定利率抵押贷款；借款人在贷款期内均匀地偿还本金，而每期的利息按剩余本金余额和约定的利率支付。 每月偿还额： *抵押贷款中借款人的违约通常可分为被迫违约和理性违约两种情况。 *企业融资方式与分类： 根据资金来源 内源性融资：企业将留存收益和折旧转化为投资的过程。 外源性融资：企业吸收其他经济主体的资金转化为自己投资的过程。 按照资金对企业权益的影响，可将外源性融资分为权益融资和债务融资。 *直接融资和间接融资的比较 直接融资资金供求双方联系紧密，有利于资金快速合理配置和使用效益的提高；筹资的成本较低而投资收益较大。 间接融资能够广泛筹集社会各方面闲散资金，积少成多，形成巨额资金；有助于解决由于信息不对称所引起的逆向选择和道德风险问题。 *房地产企业的上市流程 1、聘请中介机构；；；； ；；； *反映股权分布的常用指标有衡量股权集中程度的“指数”以及反映大股东控股差异程度的“Z指数”。 *衡量上市公司业绩表现的 3 个主要指标 每股收益 = 净资产 *房地产上市公司的估值 绝对估值法： 通过分析公司基本面来预测未来经营状况并评估公司内在价值的方法。 1. 现金流贴现模型：上市公司的内在价值V等价于未来各期净现金流贴现值之和。 V 表示第t年的股利收入，k表示收益率（贴现率）。 2、经济增加值（EV??_??)：税后经营利润扣除债务和股东权益成本后的剩余收益。 相对估值法 1、市盈率法： 通过建立公司市盈率和股票市价的关系，利用公司每股收益和可比参考系市盈率的乘积估算公司市值的方法。 P P是拟估公司股票价格的估计值，PE是可比参考系的市盈率；EPS是拟评估公司的每股收益。 2、市净率法： 通过建立公司市净率和股票市价的关系，利用公司每股净资产和可比参考系市净率的乘积估算公司市值的方法。 P=????×?????? P是拟估公司股票价格的估计值，PB是可比参考系的市净率；BPS是拟估公司的每股净资产。 3、Tobin Q 值法： 通过计算上市公司市场价值与重置成本的比值，来衡量上市公司溢价水平的估值方法。 Q=????/???? MV上市公司的市场价值，RC是上市公司的重置成本。 *房地产上市公司财务预警 1、Z-Score 模型 Z=0.012??_??+0.014??_??+0.033??_??+0.006??_??+0.999??_?? 通常Z值越高，表示公司的财务状况越健康，未来陷入财务困境的可能性越小。 2、F-Score 模型 F=1.1091??_??+0.1074??_??+1.9271??_??+0.0302??_??+0.4961??_??-0.1774 当 F ≥ 0.0274 时，公司未来发生破产可能性小，财务风险小； 当 F 0.0274 时，公司未来发生破产可能性很大，财务风险大 3、??_?? 模型 ??_??=0.517?0.46??_???0.388??_??+9.32??_??+??.????????_?? 当 ??_?? ≥ 0.9时，公司陷入财务困境可能性小，财务风险小； 当 ??.??≤??_?? 0.9 时，风险可控 当??_??0.5 时，财务危机，风险大 *资产重组: 资产重组通过对财产权、所有权、债权的调整与改变，对有形的和无形的资产进行重新组合，从而优化企业资源配置。 *收购: 收购是指对企业资产和股份的购买行为。收购是指对企业资产和股份的购买行为。收购结果可能是拥有目标企业的全部资产或股份，或者是获得大部分资产和股份，从而控制企业；也可能是仅仅拥有一部分股份和资产。收购又被看成是一种广义的兼并行为。一般来说我们习惯将兼并和收购简称为“并购”。是一种企业为了获得其他企业的控制权而进行的产权交易活动。 *合并：企业合并是指企业之间的财产权及股权的合并。 公司合并指两个或以上的公司以法定程序，通过订立合并和同，归并成为一个公司的法律为。公司合并包括吸收合并和新设合并两种方式。 *分立 分立是将一个公司分成两个或者两个以上的公司，或一个法人实体分解成若干个企业组织。 *分拆 分拆是将一个已上市公司或未上市的集团公