1西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告.doc

一、项目概况 宗地位置 蕉村位于航天基地东长安街，东临神舟大街，南邻航创路，北邻航天中路，西邻神州三路。 宗地位置如下图： 宗地情况 蕉村总占地约2328亩（含宅基地、耕地、代征地等），原行政区划隶属于长安区，现归航天产业基地管委会管辖。依据西安市城中村（棚户区）改造办公室文件之市城改发（2008）40号文件，蕉村已纳入航天基地2010年首批城中村重点改造项目范围。 地块现状：拆迁已经启动。航天基地前期为了推动CBD的开发建设，首期明确先进行焦村的城中村改造和拆迁安置工作。  蕉村所属土地范围图 蕉村民房分布相对较集中，多以砖混为主，层高以二、三层为主，另有少量四层、五层的民宅。 项目周边配套 1）交通状况 宗地距大雁塔正南约3000米，周边7条公交线路通过，分别是K631、603、500、242、217、920和525路，公共交通便利。宗地北距绕城高速约700米，另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，车行快捷便利。 另外，地铁2号线2011年建成，途径长安路、距项目约2公里；地铁4号线2016年—2020年建成，途径雁塔南路贯穿航天基地，距项目约500米。 2）教育配套 项目周边3公里内教育资源目前较为欠缺，仅有航天小学和航天中学，富力城黄河国际小学今年开学，另有规划中的西安国家民用航天产业基地与北京大学合办学校待建。 3）医疗配套 项目周边医疗机构较为欠缺，目前有航天医院、航天171医院和长安妇儿医院三家。 另外，第四军医大学已于2009年6月签约航天基地，拟建1900亩新校区及附属医院，计划2010年动工建设。 4）商业配套 周边大型购物中心、主要商业距离在6公里左右，电视塔附近有麦德龙超市、西长安街有华润万家超市，主要商业集中在长安北路周边，曲江大唐不夜城项目已全部开业。另外，航天基地内（现管委会对面约100余亩）规划待建大型综合商业区。 5）其它配套 周边休闲、文化娱乐设施较为丰富，主要有曲江大唐不夜城、曲江欢乐世界（规划待建）、金泘沱民俗园、曲江池遗址公园、杜陵万亩森林公园等。 大市政配套 宗地配套已具备市政供水、雨、污排水、电、天然气、市政集中供热条件，移动通讯网络已覆盖该区域，电信、网通有线网络已经铺设至周边，可以接入。 规划指标 根据我方与航天基地管委会签订的协议以及达成土地补偿方式，我方参与焦村城中村改造可获得开发用地指标约为500亩，规划用途为住宅用地，宗地使用年限为70年。具体规划指标还没有确定，容积率2.0-3.0。 土地价格 通过与航天基地管委会的沟通，并与西安市蕉村城中村改造建设发展有限公司协商蕉村拆迁安置相关费用，该项目土地获取成本初步概算总成本需8.19亿元（土地拆迁安置费用7.44亿元+财务费用），土地每亩价格164万元，楼面地价819元/平方米。 项目土地获取方式 红磡房地产公司与天津津滨发展投资股份有限公司、陕西新希望能源发展有限公司在天津开发区共同组建一家合资公司（暂定名“津滨红磡”） 津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点、积极培育后备主导产业的战略发展方向。截止2008年底，津滨公司的总资产71.41亿元，净资产22.08亿元，累计实现净利润4.81亿元，年均实现利润4375.95万元；上缴税金8.89亿元，年均纳税8079.46万元。 津滨公司先后开发建设了津滨高科技园一期、二期、三期，天大科技园、津滨软件大厦等工业房地产项目；开发了滨海金融街（东区）、广东腾跃大厦、天津滨海发展大厦等商业地产项目；开发了玛歌庄园1848、亲亲家园、雅都天元居、雅都天泽园等民用地产精品项目； 津滨公司还收购了开发区投资服务中心、西青微电子工业区部分厂房、翠亨广场等商务、工业和公用项目。重点开发梅江南57万平米高档商业地产项目、开发区11万平米CBD生活配套区项目、汉沽国际游乐港25万平米旅游地产项目。 陕西地方电力房地产有限公司：为省属大型一类国有独资电力企业---陕西省地方电力（集团）有限公司旗下唯一一家专业化房地产开发公司，注册资本5000万元，目前房地产开发资质等级为二级。作为陕西省地方电力投资控股有限公司全资子公司，系地方电力集团多元化经营的龙头企业，近年来完成了多个大型写字楼、星级酒店、住宅等项目的开发建设。2010年，公司在建和新开工面积超过60万平方米，并将携巨资战略性参与重点区域城市综合改造项目，同时借助集团电网覆盖全省9个地市66个县的资源优势，立足西安，积极拓展二、三线城市，实践不可复制、具备核心竞争力的省域发展新模式。 已建成项目有：西安南二环地标性建筑、A级写字楼---陕西秦电国际大厦，洲际假日酒店---西安金石国际大酒店，高新区首家独栋office企业别墅区---秦·唐12栋等。 在建项目有：60万平方米法式高尚住宅区---曲江·观山悦；35