民族风情城.doc

民族风情城（一期）物业管理 费用测算 我部对黔江民族风情城一期商业物业管理各项费用做了详细测算，得出全年物业管理服务费支出为人民币: 1283017.92 元，建筑面积为35867.04 ㎡，物业管理费用为1283017.92元÷35867.04 ㎡÷12个月=2.98元/㎡/月。在一期商户百分之百入驻和收费达百分之百的时候，与预订的物业费3元∕㎡基本持平。 物业的基本情况 物业类型：商业物业 座落位置：黔江区舟白街道学府三路与正阳大道交叉口—4层。 第一节 经费测算的原则及说明 一、测算依据 （一）国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费管理办法》（发该价格[2003]1864号）； （二）《重庆市物业服务收费管理实施办法》 （三）黔江民族风情城项目建筑及其设施、设备的经济、技术数据； （四）重庆旺陵物业管理有限公司《各岗位及人员编制方案》及《薪酬方案》。 二、经费测算的原则 （一）遵循商业物业管理行业特点的原则 客观、准确、完整地核算商业物业管理的成本支出，是商业物业管理企业正常运转的基础，也是为业主、商户创造舒适、便捷的经营、生活环境，达到商业物业的最大使用价值目的的基本条件。因此，本次测算结合民族风情城物业特点为着眼点，力求细致、具体、详尽。 （二）服务水平与管理费用相配比的原则 针对商业物业的需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，根据《重庆市物业管理服务收费服务等级标准》及参考《重庆市住宅小区公共性物业服务基准价、浮动幅度及其它有关收费指导标准》，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。 （三）合法性原则 计入定价成本的费用应当符合《中华人民共和国会计法》等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。 （四）合理性原则 影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 （五）相关性原则 计入物业管理服务定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。 （六）权责发生制原则 本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 三、测算的有关说明 （一）物业管理费支出包括人工费支出、行政办公费用、设施设备维护费、清洁费、绿化费、保安费、物业管理固定资产折旧、前期物业管理开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金及附加。不包含公共水电费、宣传推广费、电梯运行费。 （二）有关费用的说明 1、人员工资标准 根据市场化原则，参照重庆、黔江同行业工资水平,结合黔江民族风情城物业管理服务的工作量及质量标准，制定人员工资标准。 2、公共水电费 根据黔江商业物业运营的特殊性，公共水电费、宣传推广费、电梯运行费每月单独按实计算，独立向业主、商户收取，不计入物业管理费支出测算中。 3、物资装备的摊销 物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊销；单件价格在2000元以下的物资装备计入开办费，按3年摊销。 4、前期物业管理开办费摊销（长期待摊费摊销） 5、不可预见费 根据商业物业管理行业惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的5% 。 6、管理者酬金 依照重庆市、黔江区及黔江物业管理法规和行业惯例，每年按总支出的10%提取管理者酬金。 7、收费标准不包含物业共享部位、共享设施设备专项维修基金。 8、根据《黔江民族风情城前期物业管理委托合同》约定，黔江民族风情城的物业管理费采用酬金制。 第二节 经费测算 序号 项 目 测算依据 年支出 1 人工费支出 详见测算明细表一 832944 2 行政办公费用 详见测算明细表二 48000 3 设施设备维护费 详见测算明细表三 92400 4 清洁费 详见测算明细表四 35460 5 绿化费 详见测算明细表五 4800 6 保安费 详见测算明细表六 6000 7 固定资产折旧 详见测算明细表七 4000 8 开办费摊销 详见测算明细表八 19500 　 小 计 　 1043104 9 不可预见费 以上各项之和的5% 52155.2 10 管理者酬金 以上各项之和的10% 104310.4 11 税金及附加 以上各项之和的8% 83448.32 12 总 计 (1043104)+(9) +(10) +(11) 　 1283017.92 （一）? 人工成本 序号 岗 位 月薪（元） 编 制(人) 年薪（元） 1 物业经理 5000 1 60000 2 客服专员（前台接待） 2500 1 30000 3 秩序维护主管 3000 1 36000 4 收费员（兼物业管理员） 2500 1 30000 5 综合维修工 3000 1 36000 6 财务和会计