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土地流拍报告 土地“流拍”敲响“土地财政”警钟 土地“流拍”敲响“土地财政”警钟 2008-1-15 表面上看，屡创“地王”天价的土地市场之所以频遭“流拍”厄运，是因为房地产开发商受楼市寒流影响，但从深层次上看，土地频遭“流拍”为“土地财政”敲响了警钟。专家认为，应改变目前不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价的始作俑者。土地“流拍”即土地拍卖不成交，这一幕在福州、厦门等城市的2007年度最后一场土地拍卖会纷纷上演。表面上看，屡创“地王”天价的土地市场之所以频遭“流拍”厄运，是因为房地产开发商受楼市寒流影响，对后市预期不明而按兵不动。有关人士也从深层次上看到，土地频遭“流拍”为“土地财政”敲响了警钟。 土地竞拍频遭“流拍”厄运 2007年12月21日，厦门市在这一年度最后一场土地拍卖会如期举行，出让的六宗地有四宗“流拍”，整场土地拍卖会从开始到结束，全过程不到15分钟，被业内称之为“厦门土地拍卖会有史以来最为迅速的一次，也是最为冷清、出乎意料的一次”。 福州市2007年最后一次土地拍卖会于12月29日画上句号。在这顿“最后的晚餐”上，包括福州市区及周边的10幅地块，仅成交两幅，剩下八幅地块因竞买人不足而被迫“流拍”。 记者发现，此次“流拍”的地块中有不少是潜在的“地王”，其中标号为2007-28号的地块就是典型一例。该宗地面积近280亩，参与竞拍的保证金达到2.5亿元，超过了万科地产2007年9月在福州夺取五四北地块时2亿元的保证金，如果此地块成功拍出用于房地产开发，业内人士估计，仅楼面地价就超过8000元/平方米，非强实力开发商，绝不敢轻言“拿下”。 事实上，土地拍卖市场冷清，已随着房地产市场交易量萎缩而在国内不少城市蔓延。福州市房地产业内人士陈国旺认为，2007年10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》首次明确，受让人必须付清全部土地出让金，方能领取土地使用权证书，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。土地新政策无疑给拿大宗地的开发商造成很大的融资难度，加之房贷新政策开始执行，土地频遭“流拍”厄运是近期市场的正常反应，说明开发商对后市预期不明，仍然处于政策观望期。 暴露拍地政策操作弊端 土地频遭“流拍”不仅只是楼市寒流的一个新佐证，业内人士认为，国家实行“招拍挂”出让土地政策是正确的，但一些地方政府“把真经念歪了”。近年来，一些地方政府在采用挂牌拍卖方式出让土地的实际操作中，一味追求土地市场价值的最大化，导致地价飙升，在很大程度上助推房价上涨，土地频遭“流拍”就真实地暴露出拍地政策的操作弊端。海尔地产有限公司董事长卢铿认为，目前，地价飙升形成的逼涨房价效应正在逐步加剧。不少地方政府在“招牌挂”出让土地的操作过程中，把“招牌挂”变成了“出价高者得”的结果，一些“出价高”的开发商竞得土地之后，不是开发住宅，而是以更高的价格“炒卖地皮”。 前不久，全国工商联房地产商会在福州发布最新的房地产市场报告显示：2007年以来，被列入国家发改委、统计局统计范围的全国70个大中城市土地交易上涨较快，前三季度平均上涨12.8%，且涨幅呈现逐步增加态势。2007年第三季度居民住宅用地交易价格上涨16.2%，涨幅比上季度增加了7.3个百分点。与此同时，第三季度，这70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，新建商品住房销售价格同比上涨9%，二手住宅销售价格同比上涨 7.6%。 建设部原副部长杨慎在福州出席全国工商联房地产商会高峰论坛期间指出，目前不少地方实行的“招拍挂”出让土地操作是有问题的。“招拍挂”没有成为一项建立在土地自身价值和土地周边环境基础上的竞拍活动，而是成了一些地方政府垄断定价行为，与市场经济的要求和国家有关政策的精神不相符合。这一方面助长了“卖地生财”的心态，另一方面导致地产市场出现“面粉”比“面包”贵的怪象。 房地产体制改革有待深入 北京大学房地产研究所所长陈国强表示，在《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台后，“市场归市场，保障归保障”的住房双轨制应运而生，但有的地方政府实行的是“卖地财政”，这极可能会导致扩大保障性住房建设面临难题。 首先是项目用地的不确定性，地方政府习惯了“卖地生财”，能把多大比例的用地“割让”出来用于保障性住房项目？其次，如果地方政府将大量土地用于保障性住房，土地就无法产生最大利润，相当于只能无偿地提供给政府下属或者有政府背景的开发公司进行保障性住房开发。因此，包括土地出让政策在内的房地产体制改革有待更进一步的深入。 杨慎提出，推进房地产体制改革必须先完善土地相关政策。改进住宅用地的供给方式，结合现有的“招拍挂”方式，实行土地基准计价制，改变目前不合理的土地供给制度，避免使地方政府成为助推房价的始作俑者。 还有专家认