住宅合作社和其现状.docVIP

中国住宅合作社现状分析及建议 （中南财经政法大学投资系 傅令 武汉 430064） 摘　要：在住房供应体系转轨时期市场化进程中，住宅合作社作为一种住房供应形式，是商品房、经济适用房和廉租房的一个重要补充，有其存在发展的特殊意义。但在现今形式下也面临不少新的问题，理论研究明显滞后于现实发展，存在不少缺陷限制其进一步的发展。本文在简述其历史沿革及发展意义的基础上，进一步结合项目开发过程分析了住宅合作社在现今实践中存在发展的主要问题，并给出了相应的对策及建议。 关键词：住宅合作社　法律保障　风险　产权　 　　 在中国房地产市场进一步发展，住宅供应体系不断市场化的条件下，住宅合作社作为一种供应形式，是商品房、经济适用住房和廉租住房三个住房供应主渠道的重要补充。在现有的政策框架中由于受政府保障资金支付能力的限制，同时避免陷入福利国家的恶性循环，绝大多数城市把廉租住房的对象限定在收入极低的困难家庭。这样，就在经济适用住房和廉租住房供应对象之间产生了一个“夹心阶层”。如果从全国范围概略地把城镇居民家庭进行收入分类，大约10%左右属于高收入家庭，70%左右属于中低收入居民家庭，10%左右属于最低收入居民家庭，可以分别对应于三类住房供应体系，还有10%左右的中低偏下收入家庭处于买不起经济适用住房也不符合廉租住房供应对象。认为，这个10%的“夹心阶层”就是住宅合作社的核心对象，是住宅合作社的发展空间。改革开放以后，直至上世纪90年代下半叶，虽然“房改”在逐步推进，但实行公房低租金制度仍然占着主要地位。为了解决当时突出的“住房难”问题，尤其是对那些“分房无份，购房无力，建房无法”的职工，发展集资建房是解决住房问题的一个有效办法。因此，许多地方政府对合作集资建房采取了支持的态度，使得合作集资建房犹如雨后春笋般地得到较快的发展。到上世纪80年代末至90年代初，我国合作集资建房出现了一个小高潮。据90年代初的统计，全国绝大多数省、自治区、直辖市都建立了一定数量的住房合作社，全国住房合作社总数超过5000个。进入上世纪90年代下半叶，随着我国住房建设和住房市场经济的快速发展，各地的住房合作社和合作集资建房，不仅没有与时俱进反而逐步下滑，许多住房合作社陆续停办。，全国住房合作社的数量不及90年代初的一半，年建房量不到全国建房总量的1，合作集资建房目前还呈现着继续下滑的趋势。住宅合作社的理论基础是合作经济思想，即劳动者自愿入股联合，实行民主管理，以集体占有为主导、集体占有与个人占有相结合的经济形式住宅合作社作为合作经济的一种最重要的组织形式之一，在世界40多个国家广泛存在，对解决广大中低收入居民的住房问题起到了积极作用。我国城镇住房制度正处于深刻的变迁过程中，各种住房服务、住房建设方式都处于不断创新过程中。首先，单位和职工在住房问题上的关系，已经成为住房货币分配关系，单位不再承担职工建房、分房和维修住房的无限责任，个人成为解决住房问题的主体。其次，市场在住房资源配置中的作用住房交易品种的不断丰富和交易服务的多样化，使得合作建房所面临的制度环境不再是福利制，而是一种市场化的环境。住宅合作社在福利性住房制度下的传统优势，以及住宅合作社在新形势下的存在基础，也必然发生相应的变化。再次，新的住房供应体系的逐步建立，进一步强化了住房供应的社会化性质，体现了住房供应的必然趋势设立一家有限责任公司来完成建房计划。将住宅合作社按照社团法人管理，社团的批准和设立行为属于行政许可行为，随着住房制度改革的深入，各地对购房者的户口限制都已经取消，在组建一家住宅合作社应当说没有法律、法规上的限制。限责任公司的组织形式《公司法》规定，有限责任公司的股东人数为2至50人。这样个人自建房者就只能把参加者的几百人分成50个组，每组选出一名代表，由这些代表来做名义上的股东，同时每个小组成员须与代表签订一份契约，这样，才能确保每个人都是实际上的股东。可是按《公司法》的相关规定，只有在工商局股东名册中登记的人才是公司的股东，也就是说，在法律上，除将来在工商局登记的50人之外的那些投资人他们并不能取得房地产公司股东的身份，既然不是股东，自然也就不能行使股东的权利了。这样就会出现实质意义上的不平等公司法规定的公司的赢利性与合作建房的非赢利性存在冲突。在本质上，合作建房是合作者将资产从现金形式固化为住宅以及相关的配套设施和附属设施法律法规建设滞后，住宅合作社的法律地位没有真正确定，政策不明确，缺乏统一、系统、完整的操作规范，缺乏足够的政府扶持。1992年2月发布《城镇住宅合作社管理暂行办法》， 　　由此可见，合作建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理过程中的隐成本，参与者的时间成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，缺乏专业的开发技术