2012渭南富鑫·时代街区地块研究及项目发展战略.ppt

; 首先，本项目要做的是区域借势。这就需要我们认清区域价值、竞争环境及可借资源，并加以合理运用，达到项目发展与区域发展的完美结合。 其次，要做的是确定物业发展方向。本项目产品形态丰富，各产品之间既相互促进，又相互制约。如何保证物业均衡发展，是项目能否成功开发的关键，而其中的难点又在于商业产品的发展策略及价值体现，这需要一个系统思维的过程。 最后，要做的是为项目造势。全力打造渭南市地标性项目，实现项目价值最大化，树立项目及开发商的品牌形象。;汇 报 纲 要;市场研究;“经济全球化”下隐藏着一个非常重要的经济理论：“梯度转移”。 “梯度转移”是指由于经济发展客观上存在梯度差异，高梯度地区通过不断创新并不断向外扩散求得发展，中、低梯度地区通过接受扩散或寻找机会跳跃发展并反梯度推移求得发展。这一规律正越来越多的影响着现代区域经济的发展，并由各个不同规模与经济梯度的区域经济体共同构建世界经济的全球化。 ;中国经济发展辐射示意图;2011年上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%，其中一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。分产业看： 第一产业增加值15700亿元， 增长3.2%； 第二产业增加值102178亿元， 增长11%； 第三产业增加值86581亿元， 增长9.2%； 从环比看，二季度国内生产总值增长2.2%。;;　 渭南市1-11月经济运行情况 1-11月份，全县工业经济、固定资产投资保持平稳快速增长，财政收入高位运行，市场活跃，物价略升，县域经济继续保持良好的发展势头。 上半年，全县实现生产总值207346万元，增长15.6%，增幅比上年同期提高2. 6个百分点，比全市平均水平高出1.1个百分点，增幅创近十年来最好水平。 ; 本案所处的卤阳湖现代产业开发区内。在建成规模、区域位置、市场认知、生活氛围等诸多方面都处在起步阶段，消费者对区域的认知不足成为项目进入市场的最大屏障。;借势而为，事半功倍;渭南市在关中-天水经济区的位置;卤阳湖现代产业开发区是陕西人民政府批准设立的省级重点开发区，整体系国家级湿地公园。位于关中---天水国家级经济开发腹地。;卤阳湖现代产业开发区规划总面积191平方公里。;;卤阳湖;天骄湖景点;景色优美，无限风光； 多重交通体系逐步建立，交通拉近与城区距离； 综合实力强劲，产业结构优良，产业发展利好； 政府大力扶持； ;地块分析;本项目位置;项目占总面积196927.65平方米，总建筑面积38.56万平方米。 生态节能的特色居住区。;周边楼盘分析; 地段：渭南体育馆西侧，东临渭清路，处于中心区与开发区交汇处，北邻东风大街，南接朝阳大街，毗邻体育馆，渭南师院，占尽地利。 绿化：园区与大片的城市绿化带接壤，并通过将售楼处建于城市绿化带外侧，形成了事实上对整个绿化带的纳入。 景观：关中风情雕塑：石狮子，拴马桩。。。大面积绿化坡地。 价格：处于渭南市场价格高端。 销售：分散购买及团购等。 宣传：户外，车体，口碑效应等。 ;地段：乐天大街与前进路交叉口，在东风大街以北，离城市中心较远。 绿化及近景景观：有一定的绿化覆盖，园区景色优美，设有喷泉水景。 配套：毗邻乐天大街，商业及其他配套正在建设中。 价格：处于渭南市价格中高端。 销售：有一定的团购比例。 宣传手段：户外，车体，口碑宣传。 ;; 结论一：目前渭南市房地产市场正处于起步发展阶段，市场发育还很不成熟，各个房地产项目之间的竞争正处于地段竞争向产品竞争阶段的过渡之中。 结论二：渭南这样一个地区级城市中，城市人口数量较少。 结论三：渭南的中高档楼盘的主力户型以三居室居多，面积多在100—160平米之间，60—90的精品小户型较少。 ;交通情况： 现代产业综合开发区西区北距浦城8Km,西距阎良20Km，西北据富平30Km，南距渭南中心城市35Km，距西安78Km，距咸阳国际机场92Km，外围交通便捷发达。西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭—浦高速公路在区内穿过。西延、西韩铁路横穿滩区。 ;人文环境： 板桥古渡、宣传游猎、笑纹石等遗址轶事。水天一色、波光荡漾，芦苇摇曳的湖泊湿地。;;;;在目前渭南房地产市场上，本地开发商占绝大多数，整个房地产市场几乎没有成熟专业的营销策划机构介入，在产品包装和形象塑造都较为简单和草率。 市场发展潜力大，速度快 随着开发区的建设，渭南房地产市场发展迅速，许多城市绿地已被征用，因一轮的地产开发热潮即将来临。;我们要怎么做， 才能突出重围？？？; 为了实现利润最大化的目标，项目必须要有较好的形象展示，同时尽可能提高性价比，在保证总价范围的基础上最大程度的提高项目品质吸引客群。