地产基金概述详解.pptxVIP

房地产企业融资渠道 1银行贷款 2委托贷款 3信托融资 4房地产基金 5战略私募 6上市 7资产证券化 8债权融资 9典当融资 10融资租赁 ……;地产私募股权投资基金 是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类:一类是直接投资房地产公司发行的股票上;另一类是间接投资房地产业的基金,即房地产抵押基金,该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。 ;房地产基金的分类;房地产基金的投资领域; 基金持有人 基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。 基金组织 在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有??会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。 基金管理人 基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。 基金托管人 基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。;房地产投资基金的管理模式 ;2、委托管理模式;**房地产开发企业;;; 按《合伙企业法》组建而成 设立合伙人会议并由组建的投资决策委员代行投资决策 基金管理人受托对基金进行管理，Team + Capital 有效结合 GP出资至少1%,对基金的债务承担无限连带责任 GP可获取2%管理费及20%投资收益分成 ;私募股权投资基金的结构优势;具体表现为以下七个方面： 1、基金实现专业化管理，降低投资风险 2、有利于调动各方的投资热情 3、较之公司更具有操作灵活性与商事保密性 4、法律兼顾合伙人利益与合伙债权人利益保护之间的平衡 5、不需缴纳企业所得税，税负较轻 6、不必同股同权，契约为主，合伙人利益得到充分保障 7、为投资者提供了便捷的退出通道;1、契约型（信托）：基金管理人受到基金持有人和基金托管人双重监督，但是实际效果很差。基金持有人名存实亡，基金托管人缺乏独立性。 2、公司型：基金持有人对于基金资产是产权关系，不是信托关系。依据股东大会来运营的，比契约型好。但是大股东利用在董事会中作用损害小股东利益。基金管理人和基金拖管人为了自己利益与大鼓动密谋。 以上二者不能很好解决委托代理问题代理的利益冲突。 3、有限合伙人：LP和GP，专家理财作用。不参与经营；二者共存；独立单元；双重责任并存。 优势：税收优势；融资方面灵活性；减少道德风险和降低监督成本。 ;房地产投资基金运作流程;推 介 路 演;--投资率：平均每收到100份商业计划书，5－10份会受到重视进行调查， 最后只有1-3个项目可能投资。 --工作量分布：20％在挑项目，判断价值；50％对项目进行尽职调查； 10％在谈判和设计投资方案；20％在投资后管理。;风险收益稳定的项目 选择品牌连锁型项目及企业已开发和已销售过的项目注重良好的口碑和市场惯性 风险相对高收益也相对高的项目 选择硬件条件如规划、产品、户型、配套等综合条件较好的项目，理念、推广和服务等软件较为完善，且爆发力冲击力大、有较大潜力的项目 项目市场综合优势强 项目和企业管理团队做到专业分工和人脉资源丰富，市场感觉敏锐准确，综合能力强;基金介入;三种典型的盈利模式;以投资管理业务为主导的地产投资基金的投资运营和盈利模式 ;优先级LP;筹 集;规定一定的目标，如果不能实现，控股股东对投资人获得的股权进行回购。回购时，一般约定有定价方式。 具体方式： 公司回购还是股东回购 回购能力和回购保障条款 为什么要回购 促使目标一致，并共同努力实现目标 一种简单的退出方式;2013/1/25; 国外房地产基金 国外地产基金看好中国房地产市场，近几年流入中国的海外基金不断增加：摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，目前海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的道德风险、管理团队、项目风险、政府关系、发展前???等。