(免费版)2013年度天津房地产市场年度中报告-20131119.docVIP

2013年天津房地产市场年中报告 （20.07）  总结和展望 3 一、经营性用地供应分析 8 二、商品房开发投资及新开工面积分析 15 三、商品房批准预售面积分析 18 四、商品房销售规模分析 23 五、商品房市场供需关系分析 29 六、商品房住宅销售价格分析 32 七、居住类物业销售状况排序分析 34 (一)普通住宅和公寓项目销售排序 34 (二)别墅类物业项目销售排序 36 八、房地产产品发展特征分析 39 九、房地产市场板块格局分析 41 十、开发企业竞争态势分析 44 十一、城市建设及经济发展动态 47 总结和展望 （一）回顾2012年 宏观经济层面，央行采取宽松化的货币政策，从12年上半年数量方面的调整，仅下调存准率，至6月起时隔不足一月的两次降息，通过利率的调整明确了稳投资、保增长的决心，房地产行业获得喘息之机。虽然信贷宽松释放出的流动性没有明确表示流向房地产行业，但对开发企业来讲，融资环境的宽松，信贷成本的降低仍能减轻其资金压力，加之地方政府政策微调以求托市，整体市场环境趋好。 新建商品房市场，从年初开局的小心试水，到第二季度大规模的以价换量，逐步稳健的销售成绩，使楼市渐入佳境，6月相对宽松的货币政策进一步削弱了楼市下行预期，刚性需求的密集出手构筑了楼市的金刚底，至年底市场上行预期趋强，热销区域的成交均价全面涨幅，促使全市成交量价在年末冲高峰值。 土地市场，上半年，住宅市场的累积库存沉淀了大量资金，开发企业回款不畅，对土地储备的积极性大不如前。直至下半年，土地市场呈现复苏之势，临近年底，国土部门为完成年初的土地供给计划，年末集中推地，而中心城区的优质地块更是引来资金充裕的大型房企竞相角逐，溢价地块在年末频现。 （二）2013年形势小结 1、宏观调控政策动态 两会前夕，国务院新国五条出台，调控加码。 自12年年末起，一线城市房地产市场一路高歌，成交量价高位运行，倒逼出“国五条”政策的出台。从天津细则来看，增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，严格执行限购、限贷政策，明确房价调控目标以城镇居民人均可支配收入增幅为准，这些部分较上一轮调控并无新意；本次“国五条”的细化主要体现在提高二手房交易税费从而抑制投机投资性购房，天津细则明确二手房交易个税提升至20%计征，对“过5年且唯一住房”免征，但新政何时实施尚无明确说法。同时，颇受关注的二套房首付提高及信贷收紧、房产税等问题在天津细则中并未明确指出。 4月地方细则落地，各地执行不力。 北京严格执行二手房20%个税的征收，单身限购、限价及二套房贷款首付比例上浮至七成等举措都相当严厉，但二三线城市“国五条”细则的执行力度偏小，最为严厉的二手房交易征税20%的条款被架空，调控威力未能如期释放。 5月房产税试点欲扩围，针对增量房屋。 “限购”作为调控利器仍将持续，虽然行政手段短期内不会退出，但调控方向着力在推进房产税改革试点，通过税收调节市场。就目前重庆和上海试点的市场表现来看，房产税由于征收额较小，对于抑制房价的作用相对有限，本次试点的推进针对增量住房，更多的影响在于调整需求结构。 6月宏观经济层面 流动性紧张重创股市 市场信心受到冲击 6月召开的国务院常务会议中，政府表示“支持居民家庭首套自住购房”，政策层面对于天津市场格局相对利好。但宏观经济层面，6月出现的银行间市场流动性紧张，重创了股市，同时也波及了楼市，信贷收紧直接牵制了楼市成交量的涨幅。虽然本次资金紧张只是在于结构性和季节性原因，但更多的影响表现在对市场信心的冲击及恐慌。 2、2013年1-6月天津商品房市场表现 需求端 13年开局延续了12年年底的旺销之势，传统的销售淡季亦有不俗表现。国五条的出台成为了需求释放的分水岭，虽然调控的加码意在震慑楼市、稳定预期，但市场在3月出现短暂的恐慌性购房，成交量陡然增至历史新高。此后，随着政策利空逐渐被消化，市场需求逐渐理性回归，成交量出现微幅回落，6月金融市场的“钱荒”对楼市造成一定的冲击，成交量微幅下行的势头未能扭转，但月度成交表现仍处于相对高位，楼市处于企稳调整的状态。 供应端 远期供应： 2013年上半年天津新增经营性建设用地114宗，经营性建设用地新增供应面积为609万平米，同比上涨24%；新增供地的规划建筑面积为946万平米，同比上涨5%。虽然没有形成大规模的供应高峰，但随着商品房市场成交持续攀升，资金充裕的大型房企补仓需求旺盛。受地价与房价的联动效应影响，各区域的优质居住类地块得到各大房企竞相角逐，多幅地块高溢价成交。 2013年1-5月商品房累计开发投资额569亿元，同比上涨28%，住宅累计投资额375亿元，同比上涨26%。13年年初银行整体信贷放量走高，融资渠道逐步拓宽，加之房地产行业的强势回暖，房地产开发投资升温。 供应端的两项前期指标均出现正向增长，