深圳星河世纪策划全案报告.ppt

以超高层建筑为切入点，树立项目在片区的LANDMARK（地标）形象，聚集人气 制造创新投资概念，回避50年产权问题 ?对于投资客户，物业使用年限是比较敏感的问题，通过投资概念的创新，以高投资回报率计算未来投资收益，吸引客户购买。 由于立交对底商的遮挡，对群楼外观及导视系统提出较高要求 ?由于彩田立交对底商形成一定的遮挡，群楼外观设计应增加昭示性，并设置醒目的导视系统，有利于扩大商业辐射范围。 商业定位应与彩田南片区现有商业配套现状形成互补 ?原彩田南片区餐饮业多集中于彩田路与福华路交汇处，以中档偏低为主，本项目商业应在原来市场基础上从档次、环境、服务质量等各方面有所提升。 ?在本项目周边商业项目中，新一佳商场提供“吃”和“用”的消费，好百年和世纪中心解决了“家居”的问题，但在更高层次的奢侈品、时尚品提供方面却是比较匮乏，本项目商业功能应在此方面与周边项目进行优势互补。 ?在项目所在片区居住的多是白领、私营企业主及港人家庭，随着其工作和生活压力的越来越大，人们渴望能有一处能彻底放松的休闲娱乐场所，但纵观本片区休闲娱乐业远远满足不了片区居民的需求，存在较大的市场空间。 项目规划设计（特别是底铺）充分考虑与中心区规划及岗厦村旧改规划相溶合 ?岗厦旧村对项目在环境、景观等方面有较大的影响，销售时包装强调片区的规划前景，减弱旧村的影响； ?岗厦旧村改造作为中心区规划一大重点与中心区规划相匹配，将成为CBD及集中零售业的后生活平台。 作为首个岗厦旧改项目 ?岗厦旧改是政府及市民关注度极高的问题，作为首个启动项目有极大的市场影响力，可借政府之力公关营销； ?根据政府资料岗厦旧改功能定位将以临时居住、长期居住、次级零售区、休闲娱乐为主，作为首个起动项目可抓住最大机会点、最大利润点、最大炒作空间。 ? 项目SWOT总评 总体看来项目的优势及机会点十分明显，且远大过威胁及压力，因此项目营销突破点在于： ?价格突破（如何实现高利润空间？） ?100%销售（如何实现高层商业及超高层物业的100%销售） 项目总体定位——中心区最具投资价值地标性综合建筑体 项目文化定位 ——CBD商务精英的都会生活 ?结合本项目作为片区内少有的综合型物业这一特征，及本项目属于中心区CBD的后生活平台的特质，将本项目包装成为CBD商务精英提供丰富多彩的都会生活的平台； 商铺——项目最具投资潜力部分，项目的核心价值点 写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点 ?经统计未来2年内深圳中心区写字楼供应量膨胀，高达约100万平方米（约2003年全年供应量的6倍），市场竞争激烈； ?通过对中心区物业调查发现，虽然市场供应量大，但依然存在市场空白点。市场反映小面积中高档写字楼需求旺盛，但市场供应稀缺； ?小面积中高档写字楼需求客户一般为中、小型公司及企业，它们依附于中心区较大型公司及企业生存，但由于中心区高档写字楼经营成交高，因此一般选择中心区边界或外围的中高档小面积写字楼； 写字楼（商务公寓） ——商务公寓，营造全新投资理念，形成全城焦点 ?建议本项目迎合市场需求，开发以办公为主可作居住的小型商务公寓，其目标客户群处于事业成长期，注重企业形象、强调商务配套服务、对租金承受力高； ?项目商务公寓部分为超高层建筑，可通过其地标性的特征及物业档次提升项目整体形象； ?深圳市民投资炒楼热在近2年内将越演越烈，本项目通过商务公寓包装一种全新的投资概念，为深圳市民提供一条新的投资渠道，另一方面为销售难度较大的超高层物业扩大目标市场。 住宅 ——小户型住宅，最受欢迎的投资方式 ?近期地产一大热点就是市民投资小户型，随着深圳经济的发展，深圳市民都在为手头大量的闲置资金寻求低风险、平稳回报的投资途径，小户型住宅则成为它们的追捧对象； ?项目属岗厦旧村改造项目，由于土地稀缺性、需求旺盛倍受市民关注； ?小户型住宅由于市场接受度高，因此在本项目中属最容易通过营销造势销的，建议项目通过地标性综合物业的特质提升项目形象之后，以小户型住宅物业首批推出市场，形成市场投资热潮，带动后期物业销售。 总体营销模式 作为投资物业，最影响目标客户的关键问题是能否给投资者置业信心，因此我们根据发展商实力提出商业驱动式营销。 在销售前期通过底商的经营展现发展商实力，通过品牌经营及业态组合提升项目档次及形象，通过经营状况支撑项目高投资回报率，因此本项目中商业部分充当着整个项目的价值驱动器，使各部分物业销售形成良好的链接效应。 总体营销模式 ?参考我司建筑策划部所提供工程进度意见,预计至2005年4-6月现场将有一定的