2016年石家庄西二环工业项目策划方案.ppt

综合定价策略 研发车间区产品：结合项目市场定价7800元/平米，成本定价4804元/平米。建议研发车间区产品成交均价：6302元/平米 销售收入 单价 面积 货值 研发车间 　 6302 　 55520 349887040 项目成本 研发车间 3696 55520 205201920 利润 144685120 经济测算分析—只计算研发车间，综合楼和办公楼未算 * 第三章策划推广分析 2016 以石家庄首个 二环沿线企业别墅项目引爆宣传点 二环沿线企业别墅 西部地标 企业争藏 面向市场输出形象，与目标客群心智中深层需求建立共鸣 9月 形象+卖点宣传 价值梳理 在巩固项目形象同时，以坚实的系统价值点来支撑项目形象和价格 深度论证 通过广告及推销和活动，对京州工业项目价值系统进行充分论证，面向目标客群进行深度说服 10月 突出卖点 11月 形象升华 形象再拔高 进行第二轮形象传播，树立项目高端形象，热销氛围，为市场后续动作进行准备 7-8月 拉开序幕，输出形象 预计本案研发车间区销售周期为32个月，以下为2016年度项目推广策略 推广策略 一、售楼部最优选址为项目地东北角，充分考虑售楼部的昭示性和通达性。 二、该位置原规划为三层建筑物，所以售楼部今后还可以作为永久商业建筑，后期底商销售。 三、售楼部留足景观示范和停车空间，外部应建设道旗，及售楼部外部亮化工程。 四、若售楼部无法建设，则设置一个精神堡垒非常重要。 五、售楼部功能分区：沙盘区、洽谈区、水吧、前台、仓库、会议室、办公室、厕所等等。 售楼部选址和建设初步建议 售楼部 位置 * 第四章销售模式概述  一、沙盘、洽谈桌椅、显示屏、电子售楼设备、售楼热线、电开电话、价值体系和说辞初步梳理。 二、项目案名、logo、vi、招商手册、折页、海报、户型单页、展架、档案袋、手提袋、纸杯、纸抽、区位图、名片、微信公众平台。 三、案场制度、价格表、销售协议、招商流程。 售前准备 方向一 高形象、高价格、低速度 方向二 高形象、中价格、中速度 方向三 高形象、低价格、高速度 项目营销特征：先建立品牌形象，实现速度，后兼顾利润 导入期：理性入市，截留客户，促成开盘热销，快销 成长期：项目成功启动后，通过现场展示和活动营销不断提升物业价值，价格逐步走高 成熟期：促销，通过客户化营销、促销活动消化尾盘，增加灵活付款方式 高形象推广下的中速去化　　　 前期：平价快销，使项目快速进入销售安全期。 后期：实现溢价，达到提高利润的目标。 销售目标 * 项目指标： 项目　 建筑面积 研发车间区（企业独栋or联排） 55520 研发设施综合楼（公寓or写字楼） 88111 办公楼（公寓or写字楼） 26400 共计 170031 研发车间区预计销售周期2016年7月—2019年2月（共计32个月）月均去化1700平米。 研发设施综合楼和办公楼预计销售周期为57个月，月均去化2000平米。 销售目标（假设2016年7月进入可预售阶段） 去化周期预估：（假设2016年7月进入可预售阶段） 项目营销团队组织结构 人员月固定成本建议： 营销经理月薪6000元。 销售秘书月薪2500元。 策划执行月薪3500元。 销售主管月薪3000—3500元。 销售员：2500—3000元。 营销经理 （1人） 销售一组 （2人） 销售二组 （2人） 销售三组 （2人） 销售四组 （2人） 销售秘书 （1人） 销售主管 策划执行 （1人） 1、完善招商方式、日常行销制度。 1.1销售任务分解 1.2潜在客户地图描摹 1.3晨会布置行销与回访路线 1.4晚会登记意向客户数据库 1.5销售人员绩效考核与培训 销售模式 文本式客户地图 潜在客户地图描摹 2、完善日常值班制度。 2.1电访登记制度 2.2网上广告发布与电话销售 销售模式 搜集电话销售资源 3、完善案场制度 1）考勤制度、轮班制度、卫生制度、安保制度、客户归属制度 2）来电来访登记制度 3）日报、周边、月报、半年全年计划与总结制度。 销售模式 * 营销费用预算 月份 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合计 合同额（万元） 1071 471 1671 1671 1071 471 6428 推广费（万元） 6428*3% 192.84 费用分解 推广总费用 计量单位 类别 费用投入 192.84 万元 媒体推广 139.24 广告公司 6 物料制作 16 礼品 8 活动 20 不可预见 3.6 合计 192.84 【备注】京州工业地产按照7月-12月销售合同额的3%计算，营销推广费用共计192.84万元；其中