影响美国REITs波动度之因素.pdf

國際經濟瞭望 Global Economic Outlook 國際經濟瞭望│Global Economic Outlook 影響美國REITs 波動度之因素 ─利差、淨營業盈餘成長力道和指數報酬 邱鈞英 就圖一各時期NOI表現，利差與當 圖二　美國REITs淨營業盈餘成長 期股價的表現來看，可知，在 AFFO yield與BAA的利差轉負時，市場預期 NOI成長必須是正成長，才能足以支持當期 股價正表現；NOI預估成長率為負，利差轉 正，則指數則呈現小幅向上盤整。 現在美國REITs債的特性較濃厚 從圖二可知，2007年US REITs開始大 幅修正的原因在於淨營業盈餘成長減緩的因 信用風險的危機降低 素，而根據2008第一季最新數據顯示，淨營 業盈餘成長與2007年第四季一致，也較原先 自聯準會於3/18降息三碼至2.25%，且 市場的預期為佳，但在美國總體經濟持續放 為增加各類抵押債的流動性，採取了種種的 緩的預期下，2007年REITs的特性還是較偏 措施，宣誓其對於防止經濟衰退的決心後， 向於債。而基金選股也以防禦型為主，選擇 加以摩根大通又提高了對Bear Stern的收購 位於精華地區的資產以求價值與租用需求波 價，市場信心強力彈升，美國REITs連續兩個 動較小。 月累積漲幅超過10%。然而信用風險真的消 在偏向於債的前提下，利差一旦擴大，則 失了嗎？ 對指數向上為正面的影響，而各種使利差縮減 和歷史經驗比較，在80年代初期，所發 的因素，將對REITs的表現，有負面的影響。 生的信貸合作社過度放款問題，使得BAA等 故以下分別討論信用風險，通貨膨脹風險， 級公司債與10年期公債利差在一年間由1% 以期了解現今對美國REITs主要的影響因子。 急升至4%，在1982年10月利差升破+2個標 82 圖一 6% 60% 5% 50% 40% 4% 30% 3% 20% 2% 10% 1% 0% 0% -10% 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 / / / / / / / / / / /